El Código Civil, en sus artículos 1484 a 1490, obliga al vendedor a responder ante el comprador por los vicios ocultos que este desconocía y que hacen la vivienda inútil o disminuyen su uso. Ocultar unas humedades persistentes o una grieta estructural no libra de esa responsabilidad: al contrario, puede acabar en una reclamación después de la firma.
Nos llegan muchos casos parecidos: una casa heredada con manchas de humedad en el techo desde hace años, un piso con una grieta que nadie ha mirado a fondo, una vivienda antigua con problemas de cimentación. La duda siempre es la misma: ¿hay que contarlo todo? ¿Y si lo cuento, quién me la compra así?
Qué obliga la ley a declarar
La obligación de informar no depende de si el comprador pregunta o no. Existe un deber de buena fe contractual (artículo 1258 del Código Civil) que obliga a no ocultar defectos que el vendedor conoce y que afectan al uso normal de la vivienda. Si el comprador descubre después un problema que ya existía y que el vendedor conocía, puede pedir la resolución del contrato o una rebaja del precio, según el artículo 1486 del Código Civil.
El plazo para reclamar por vicios ocultos es corto: seis meses desde la entrega de la vivienda, según el artículo 1490 del Código Civil. Parece poco tiempo, pero es suficiente para que aparezca una reclamación si la humedad reaparece nada más mudarse el nuevo propietario o si una grieta que se disimuló con pintura vuelve a abrirse.
Humedades: qué hay que decir
No todas las humedades son iguales. Una filtración puntual por una junta mal sellada no es lo mismo que una humedad por capilaridad que afecta a la estructura del edificio o un problema de condensación crónico por falta de ventilación. Lo honesto es explicar qué se sabe: desde cuándo aparece, si se ha intentado arreglar, si afecta a una zona concreta o a varias estancias, y si hay algún informe o presupuesto de reparación previo.
Si el propietario ha encargado en algún momento un informe técnico sobre el origen de la humedad, conviene conservarlo y compartirlo. No hacerlo no borra el problema, solo retrasa el momento en que el comprador lo descubre, y entonces la conversación es mucho más difícil.
Daños estructurales: qué hay que revisar
Cuando hablamos de grietas, asientos del edificio, problemas de cimentación o afecciones en pilares y forjados, entramos en un terreno donde conviene contar con un técnico. La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) establece garantías para los daños derivados de defectos de construcción: un año para acabados, tres años para instalaciones y diez años para los elementos estructurales que comprometan la resistencia o estabilidad del edificio. Estas garantías afectan sobre todo a promotores y constructores, pero sirven como referencia de la gravedad que la ley atribuye a un daño estructural.
En la Comunidad de Madrid, además, los edificios con cierta antigüedad deben contar con el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), un documento que recoge el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética del inmueble. Si ese informe existe, hay que enseñarlo. Si no existe y el edificio está obligado a tenerlo, es mejor saberlo antes de poner la vivienda en venta, porque tarde o temprano aparecerá en la operación.
Qué pasa si no se declara
Si el comprador descubre después de la firma un problema que el vendedor conocía y no comunicó, puede reclamar por vía civil. Las consecuencias posibles son la resolución del contrato con devolución del dinero, una rebaja proporcional del precio o, si se demuestra mala fe, una indemnización por daños y perjuicios. Ninguna de estas vías es rápida ni cómoda para el vendedor, y suele acabar en un proceso judicial que se alarga meses.
Por eso lo más razonable, aunque parezca contraintuitivo, es poner el problema encima de la mesa desde el principio. Una vivienda con humedades o daños estructurales se puede vender igualmente, pero de forma distinta a una vivienda sin incidencias.
Qué opciones hay para vender esta vivienda
Cuando una casa arrastra este tipo de problemas, el propietario suele tener tres caminos:
- Reformar antes de vender. Implica adelantar dinero, encontrar profesionales de confianza, esperar a que terminen las obras y asumir que un problema estructural puede complicarse una vez abierta la pared.
- Vender en el mercado convencional, con el defecto declarado. Es posible, pero el proceso suele ser más largo: hay compradores que se retiran al ver el informe técnico, y las negociaciones sobre el precio pueden alargarse semanas.
- Vender a un comprador profesional que asuma el estado real de la vivienda. En estos casos, la vivienda se vende tal cual está, sin obras previas y sin depender de que un comprador particular acepte el riesgo.
Cada opción tiene su lógica según la urgencia y la situación personal. No es lo mismo una herencia entre varios hermanos que quieren cerrar el reparto cuanto antes que una vivienda que se puede permitir esperar meses en el mercado.
Cómo lo hacemos en Pisok
En Pisok compramos viviendas con humedades, grietas u otros daños estructurales tal como están, en la Comunidad de Madrid y en la provincia de Alicante. No pedimos obras previas ni exigimos que el propietario resuelva el problema antes de firmar. Pagamos al contado, con nuestro propio dinero, y no hay visitas de compradores particulares ni comisiones de intermediación.
Esto no significa que el problema desaparezca de la conversación: seguimos necesitando saber qué le pasa a la vivienda para poder hacer una propuesta acorde a su estado. La diferencia es que asumimos ese estado nosotros, sin que el propietario tenga que reformar, negociar rebajas de última hora ni esperar a que un comprador se decida.
Antes de firmar, un último apunte
Si la vivienda procede de una herencia, conviene revisar también si hay cargas pendientes, como el IBI atrasado o una hipoteca sin cancelar, porque suelen aparecer a la vez que los problemas estructurales o las humedades. Cuanta más información se reúna antes de poner la vivienda en venta, más rápido y más tranquilo es el proceso, sea cual sea el comprador final.
Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Estoy obligado a decir que mi casa tiene humedades si el comprador no pregunta?
Sí. El deber de buena fe contractual y la responsabilidad por vicios ocultos, recogida en el Código Civil, obligan a informar de los defectos conocidos aunque el comprador no los pregunte de forma expresa.
¿Cuánto tiempo tiene el comprador para reclamar si descubre el problema después?
El plazo general para reclamar por vicios ocultos es de seis meses desde la entrega de la vivienda, según el artículo 1490 del Código Civil.
¿Puedo vender una vivienda con una grieta sin haberla revisado por un técnico?
Se puede, pero es arriesgado. Sin un informe que explique el origen y la gravedad de la grieta, es difícil declarar con precisión el estado real de la vivienda y eso puede derivar en una reclamación posterior.
¿Pisok compra viviendas con daños estructurales sin que yo las repare antes?
Sí. Compramos el inmueble tal como está, sin exigir obras previas, en la Comunidad de Madrid y en la provincia de Alicante, y pagamos al contado con nuestro propio dinero.
Publicado por Pisok el 26/08/2026.