Vender la vivienda de una persona mayor que ya no vive en ella puede hacerse con un poder notarial vigente, con una curatela representativa o, si hay disposición de un inmueble, con autorización judicial previa. La vía depende de si la persona conserva capacidad para decidir o de si necesita apoyo formal desde la reforma que introdujo la Ley 8/2021, de 2 de junio.
Una situación más frecuente de lo que parece
Nos encontramos con este caso constantemente: un padre o una madre mayor se ha ido a vivir con un hijo, a una residencia o simplemente ya no puede subir escaleras ni cuidar de una casa que se le queda grande. La vivienda se queda vacía, empieza a deteriorarse y la familia decide que lo mejor es venderla. El problema aparece cuando esa persona ya no puede firmar por sí misma, o firma pero no está del todo claro que entienda lo que está firmando.
Aquí no vale improvisar. Un notario o un registrador pueden detener la operación si tienen dudas razonables sobre la capacidad del vendedor, y eso puede alargar meses una venta que parecía sencilla. Conviene saber de antemano qué papel hace falta según cada situación.
Si hay un poder notarial vigente
La vía más rápida, cuando existe, es el poder notarial. Si la persona mayor otorgó en su día un poder a favor de un hijo, un familiar o un tercero de confianza, y ese poder incluye facultades para vender inmuebles, el apoderado puede firmar la compraventa sin que el propietario tenga que estar presente ni firmar nada.
Hay dos matices importantes:
- El poder tiene que estar vigente. Si se revocó, si el notario que lo autorizó ya no ejerce o si han pasado muchos años, conviene comprobar en el Registro de Actos de Última Voluntad y Poderes que sigue activo.
- Los llamados poderes preventivos, pensados precisamente para el caso de que la persona pierda facultades más adelante, siguen produciendo efectos aunque sobrevenga esa pérdida de capacidad, siempre que así se haya previsto expresamente al otorgarlos. Esta figura se reforzó con la Ley 8/2021, de 2 de junio, que entró en vigor el 3 de septiembre de ese año.
Si el poder no es preventivo y la persona pierde capacidad después de otorgarlo, el poder puede quedar sin efecto y hay que acudir a otra vía.
Qué cambió con la Ley 8/2021
Antes de esta ley se hablaba de incapacitación judicial y de tutela. Aquella reforma eliminó ese lenguaje y ese sistema, y lo sustituyó por un modelo de apoyos centrado en la voluntad y las preferencias de la persona, no en sustituirla sin más. La medida de apoyo más habitual hoy en día para personas mayores con deterioro cognitivo es la curatela.
La curatela puede ser asistencial, cuando la persona sigue decidiendo pero necesita que alguien la acompañe o la asesore, o representativa, cuando el curador actúa en nombre de la persona porque esta no puede formar ni expresar su voluntad en according a determinados actos. Para vender una vivienda, lo relevante es si el curador tiene facultades representativas y si esas facultades cubren actos de disposición de bienes.
Cuándo hace falta autorización judicial
Aunque exista una curatela representativa constituida por sentencia, la venta de un inmueble suele considerarse un acto de disposición de especial trascendencia patrimonial. Esto significa que, salvo que el propio auto o sentencia que constituye la curatela ya autorice expresamente esa venta, el curador necesita pedir autorización judicial específica antes de firmar.
Ese trámite se resuelve en el juzgado que dictó la medida de apoyo, normalmente mediante un expediente de jurisdicción voluntaria. El juez valora si la venta conviene a los intereses de la persona mayor: si el precio es razonable, si el destino del dinero está justificado (pagar una residencia, cubrir gastos médicos, repartir una herencia) y si no hay alternativas menos drásticas. Los plazos varían según el juzgado y la carga de trabajo de cada partido judicial, así que conviene iniciar este trámite en cuanto se sabe que la venta va a producirse, no cuando ya hay un comprador esperando.
Qué pide el notario en la firma
El día de la firma, el notario no se limita a comprobar el DNI. Si hay dudas sobre la capacidad del vendedor, puede solicitar un informe médico o directamente denegar la firma hasta que se aporte la documentación de apoyo correspondiente: el poder inscrito, la sentencia o auto de curatela, y en su caso el testimonio de la autorización judicial para ese acto concreto. El registrador de la propiedad revisará después esos mismos documentos antes de inscribir la venta.
Por eso, cuando hay indicios de deterioro cognitivo aunque no exista todavía una medida de apoyo formal, lo más honesto es parar y preguntar a un notario antes de avanzar. Firmar sin las garantías adecuadas puede acabar en una venta anulable, con todos los problemas que eso genera para el comprador y para la propia familia.
Herencias y ventas con varios titulares
Muchas veces esta situación se cruza con otra: la vivienda tiene varios titulares porque hay una herencia de por medio, o el propietario mayor comparte titularidad con hermanos o hijos. Si además de necesitar autorización judicial hay que ponerse de acuerdo entre varios herederos, los plazos se alargan todavía más. Conviene tenerlo en cuenta antes de fijar expectativas sobre cuándo se puede cerrar la operación.
Cómo trabajamos estos casos en Pisok
En Pisok compramos viviendas al contado en la Comunidad de Madrid y en la provincia de Alicante, y estamos acostumbrados a este tipo de ventas: casas de personas mayores que ya no viven en ellas, con poderes, con curatelas o con procesos judiciales en marcha. No exigimos que la vivienda esté reformada ni vacía de muebles, y no hacemos visitas múltiples que compliquen la gestión a una familia que ya tiene bastante encima.
Nuestro papel en estos casos es acompañar, no presionar. Revisamos la documentación con el notario, esperamos los tiempos que marca el juzgado si hace falta autorización judicial, y firmamos cuando todo está en orden, sin comisiones de intermediación porque compramos directamente con nuestro propio dinero.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa de mi madre si tiene un poder notarial firmado hace años?
Depende de si ese poder sigue vigente y de si incluye facultades para vender inmuebles. Si es un poder preventivo, otorgado previendo una futura pérdida de capacidad, puede seguir surtiendo efecto aunque su madre ya no esté en condiciones de decidir. Conviene comprobarlo con un notario antes de dar ningún paso.
¿Qué diferencia hay entre curatela asistencial y curatela representativa?
En la asistencial la persona sigue decidiendo, pero cuenta con el acompañamiento del curador para determinados actos. En la representativa, el curador actúa en nombre de la persona porque esta no puede formar su voluntad en esos actos. Solo en la representativa tiene sentido plantear la venta directamente a través del curador, y normalmente con autorización judicial.
¿Cuánto se tarda en conseguir la autorización judicial para vender?
No hay un plazo fijo: depende del juzgado, de su carga de trabajo y de si el expediente está bien documentado desde el principio. Por eso recomendamos iniciar el trámite en cuanto se decide vender, en lugar de esperar a tener comprador.
¿El notario puede negarse a autorizar la venta aunque tengamos un poder?
Sí. Si el notario tiene dudas razonables sobre la capacidad de la persona en el momento en que se otorgó el poder, o sobre su vigencia, puede pedir documentación adicional o directamente denegar la firma hasta que se aclare la situación.
Publicado por Pisok el 21/09/2026.