Las arras son la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato previo a la compraventa, como señal de que la operación va en serio. Lo habitual en el mercado español es dejar en torno al 10% del precio pactado, aunque no hay ninguna ley que fije ese porcentaje. Lo que sí regula el Código Civil, en su artículo 1454, es qué pasa si una de las partes se arrepiente cuando las arras son penitenciales: quien desiste pierde o devuelve el doble de esa cantidad.
Qué son las arras exactamente
Antes de firmar la escritura ante notario, comprador y vendedor suelen firmar un contrato privado, muchas veces llamado contrato de arras. En ese documento se fija el precio final, la fecha prevista para la firma y una cantidad de dinero que el comprador entrega en ese momento. Esa cantidad es la seña.
La función de las arras es doble. Por un lado, comprometen a ambas partes a seguir adelante con la operación en los términos pactados. Por otro, sirven como compensación económica si alguien decide no cumplir. Pero ojo: no todas las arras funcionan igual, y el tipo que se firme cambia por completo las consecuencias de un arrepentimiento.
Los tres tipos de arras
El Código Civil no habla de un único tipo de arras. En la práctica notarial y jurídica española se distinguen tres, y conviene saber cuál se está firmando antes de poner nombre y apellidos en el contrato.
Arras confirmatorias
Son un simple anticipo del precio. No dan derecho a desistir del contrato: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa o reclamar una indemnización por los daños causados, pero no puede limitarse a quedarse con la seña y dar el contrato por roto sin más. Aquí el dinero entregado es, sobre todo, una prueba de que hay un acuerdo cerrado.
Arras penitenciales
Son las más habituales en la compraventa de vivienda entre particulares y las que regula el artículo 1454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás sin necesidad de justificar el motivo, siempre a cambio de una penalización económica: si el comprador desiste, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien se retira, debe devolver el doble de esa cantidad. Es un mecanismo pensado precisamente para dar salida a ese arrepentimiento, poniéndole un precio.
Arras penales
Funcionan como una cláusula penal dentro del contrato. Se pacta una penalización por incumplimiento, pero a diferencia de las penitenciales, no sustituyen el derecho a exigir el cumplimiento del contrato: la parte perjudicada puede elegir entre quedarse con la penalización pactada o reclamar que la operación se lleve a cabo igualmente, además de indemnización si hay daños adicionales. Se usan menos en la vivienda entre particulares y más en operaciones donde interviene alguna cláusula específica redactada por un abogado.
Cuánto se suele dejar en concepto de arras
No existe una cifra fijada por ley. En la práctica del mercado inmobiliario español, lo más frecuente es que la seña se mueva entre el 5% y el 10% del precio de venta pactado, aunque en algunas operaciones se pacta una cantidad fija sin relación directa con un porcentaje. Ese importe puede negociarse igual que el resto de condiciones del contrato: no hay ningún mínimo ni máximo legal.
Lo importante no es tanto el porcentaje exacto como dejar por escrito, con claridad, tres cosas: qué tipo de arras se están firmando (confirmatorias, penitenciales o penales), qué plazo hay para llegar a la firma ante notario y qué ocurre con el dinero si algo se tuerce. Un contrato de arras mal redactado, sin especificar el tipo, puede acabar generando dudas sobre si cabe o no desistir pagando la penalización.
Qué pasa si alguien se echa atrás
Aquí es donde el tipo de arras marca toda la diferencia:
- Con arras confirmatorias, si el comprador se retira, el vendedor puede exigir que se cumpla el contrato o pedir una indemnización, pero no puede simplemente quedarse con la seña como si fuera una penalización pactada.
- Con arras penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir libremente: el comprador pierde lo entregado, el vendedor devuelve el doble. Esa es la solución que recoge el artículo 1454 del Código Civil, y es la que rige por defecto salvo que el contrato diga expresamente otra cosa.
- Con arras penales, la parte incumplidora asume la penalización fijada en el contrato, pero la otra parte conserva además la opción de reclamar el cumplimiento de la compraventa si le interesa más que la indemnización.
En la práctica, muchos contratos de arras entre particulares se redactan sin especificar el tipo. Cuando eso ocurre, los tribunales tienden a interpretarlas como penitenciales, salvo que el resto de cláusulas del documento indiquen claramente otra voluntad de las partes. Por eso conviene que el contrato lo revise alguien con conocimientos jurídicos, sobre todo si hay circunstancias particulares: una herencia con varios herederos, cargas pendientes sobre la vivienda o inquilinos dentro de la casa.
Situaciones donde las arras se complican
Hay operaciones donde el contrato de arras se convierte en un problema añadido en lugar de una garantía. Si la vivienda tiene cargas registrales que no se levantan a tiempo, si hay okupas dentro y no se resuelve antes de la fecha pactada para la escritura, o si entre los herederos de un piso no hay acuerdo sobre vender, el plazo fijado en las arras puede saltar por los aires. Y ahí es donde entra en juego la penalización: alguien puede acabar perdiendo dinero por un retraso que ni siquiera depende de su voluntad.
En ventas con fecha límite marcada por una necesidad real —una mudanza ya decidida, otra compra en marcha, un reparto de herencia urgente— firmar arras penitenciales con un plazo ajustado añade presión y riesgo económico si algo se retrasa por el camino.
Cuando el objetivo es vender sin depender de plazos ajenos
Si lo que se busca es evitar toda esta cadena de contratos privados, plazos y penalizaciones cruzadas, la alternativa es vender directamente a un comprador que pague al contado y sin depender de una hipoteca de terceros. Eso elimina buena parte del riesgo que motiva la existencia de las arras: no hay financiación que pueda caerse, no hay visitas que alargar ni cadena de ventas de la que depender.
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras antes de la escritura?
No, es una práctica habitual pero no una obligación legal. Se puede ir directamente a la firma ante notario sin pasar por un contrato de arras, algo frecuente cuando el comprador paga al contado y no necesita esperar a una hipoteca.
¿Qué tipo de arras es más habitual entre particulares?
Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, son las más frecuentes en la compraventa de vivienda entre particulares porque permiten a cualquiera de las partes desistir a cambio de una penalización, sin tener que demostrar un incumplimiento.
Si el contrato no dice qué tipo de arras son, ¿qué se aplica?
Cuando el contrato no especifica el tipo, la interpretación habitual de los tribunales tiende a considerarlas penitenciales, aunque conviene dejarlo por escrito para evitar discusiones si surge un desacuerdo.
¿Se pueden perder las arras aunque el retraso no sea culpa de nadie?
Depende del tipo pactado y de cómo esté redactado el contrato. Con arras penitenciales, el desistimiento tiene su penalización aunque el motivo del retraso sea, por ejemplo, un problema con cargas o una okupación que se alargue más de lo previsto.
Publicado por Pisok el 20/09/2026.