La derrama la paga quien sea propietario en el momento en que la cuota se hace exigible, según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, reformada por la Ley 8/1999). Eso no impide que comprador y vendedor pacten otra cosa, y de hecho es habitual hacerlo en la escritura o en el contrato de arras.
Qué es una derrama y por qué complica una venta
Una derrama es un gasto extraordinario que aprueba la comunidad de propietarios en junta, normalmente para una obra que no cabe en las cuotas ordinarias: arreglar la fachada, cambiar el ascensor, impermeabilizar la cubierta o adaptar el edificio a una normativa concreta. Se aprueba con la mayoría que exige la ley según el tipo de obra, y a partir de ahí cada propietario tiene que pagar su parte proporcional según su cuota de participación.
El problema aparece cuando quieres vender mientras esa derrama está aprobada pero no del todo pagada. Ahí surgen las dudas típicas: ¿la paga el que vende porque estaba cuando se aprobó, o el que compra porque va a disfrutar de la obra? ¿Cómo queda reflejado esto en la escritura para que no haya sorpresas después?
La regla general: paga quien es propietario cuando la cuota es exigible
La Ley de Propiedad Horizontal es clara en este punto: el obligado al pago es quien tenga la condición de propietario en el momento en que la obligación de pago nazca, es decir, cuando la cuota concreta se haga exigible, no necesariamente cuando se aprobó la derrama en junta. Esto significa que si la derrama se aprobó hace meses pero los plazos de pago vencen después de la firma de la escritura, el que paga esas cuotas es quien figure como propietario en ese momento, salvo pacto distinto entre las partes.
Esta distinción entre aprobación y devengo es la que más confusión genera. Una cosa es que la junta haya votado la obra y otra distinta es cuándo hay que desembolsar el dinero. Puede haber derramas aprobadas con pagos fraccionados a varios años vista, y en esos casos cada plazo se devenga en su fecha correspondiente.
Aprobada no es lo mismo que exigible
Conviene revisar el acta de la junta donde se aprobó la derrama y el calendario de pagos que se fijó. Si ya se ha pasado algún recibo al cobro antes de la venta, esa cantidad forma parte de la deuda de la comunidad y debe estar liquidada o descontada en la escritura. Si los plazos futuros todavía no han vencido, en principio corresponden a quien sea propietario en cada fecha, que normalmente será el comprador.
Aquí es donde entra el sentido práctico: aunque la ley marque una fecha de devengo, nada impide que las partes acuerden que el vendedor asuma toda la derrama, o que se descuente del precio de venta la parte pendiente, o que se reparta proporcionalmente. Lo importante es dejarlo por escrito, porque los pactos verbales en este tema acaban en discusiones.
El certificado de la comunidad y su reflejo en la escritura
Para poder vender, el vendedor debe aportar un certificado del administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, que acredite estar al corriente de pago de los gastos comunes, incluidas las derramas vencidas. Este certificado se recoge también en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal y el notario suele incorporarlo o hacer referencia a él en la escritura de compraventa.
Si hay deudas pendientes, existen dos caminos habituales: que el vendedor las liquide antes de firmar, o que el comprador acepte expresamente asumirlas, algo que debe quedar recogido de forma clara en la propia escritura, porque de lo contrario el nuevo propietario podría reclamar después al vendedor esa cantidad, o la comunidad podría dirigirse contra el inmueble por las deudas no prescritas.
En cuanto a las derramas aprobadas pero con plazos futuros aún no vencidos, no suelen aparecer como deuda en el certificado, porque técnicas no son exigibles todavía. Pero sí es buena práctica mencionarlas en la escritura o al menos informarlas por separado, para que el comprador sepa a qué compromiso económico se enfrenta como nuevo propietario.
Cómo se pacta en la práctica entre comprador y vendedor
Lo más habitual en una compraventa entre particulares es alguna de estas fórmulas:
- El vendedor paga toda la derrama pendiente antes de la firma y aporta los justificantes.
- Se descuenta del precio final el importe pendiente de la derrama, y el comprador se hace cargo de los pagos futuros.
- Se reparte proporcionalmente entre lo que ya se ha devengado antes de la firma y lo que vencerá después.
Cualquiera de estas opciones es válida siempre que quede reflejada por escrito, normalmente en una cláusula específica del contrato de arras y después en la propia escritura notarial, donde se hace constar quién asume cada parte y con qué justificación documental.
Derramas futuras: obras aprobadas pero sin girar
Otro escenario frecuente es el de una derrama aprobada en junta para una obra que todavía no ha empezado, o que está en fase de presupuesto. Aquí no hay deuda que certificar, pero sí una obligación futura que el comprador debería conocer antes de decidir. Por eso conviene pedir siempre las últimas actas de la comunidad, no solo el certificado de deudas, para saber si hay obras votadas que van a suponer un desembolso a corto plazo.
Ocultar esta información, aunque no sea obligatorio legalmente en todos los casos, suele generar desconfianza y reclamaciones posteriores. Lo más honesto es ponerlo sobre la mesa desde el principio.
Cómo lo resolvemos cuando compramos en Pisok
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Esto es especialmente útil en herencias, en pisos alquilados donde el propietario no ha podido seguir de cerca las juntas, o en ventas con fecha límite donde no hay tiempo para esperar a que se resuelva una obra en curso. Nos encargamos de que la escritura recoja con claridad quién asume qué, y el vendedor no tiene que preocuparse de gestiones adicionales con el administrador.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga la derrama, el comprador o el vendedor?
Por defecto, según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, paga quien sea propietario cuando la cuota se hace exigible. Aun así, comprador y vendedor pueden pactar otra cosa y reflejarlo en la escritura.
¿Es obligatorio presentar el certificado de la comunidad para vender?
Sí, salvo que el comprador renuncie expresamente a él. El vendedor debe aportar un certificado del administrador, con el visto bueno del presidente, sobre el estado de pagos con la comunidad.
¿Qué pasa si la derrama se aprueba después de firmar las arras pero antes de la escritura?
Conviene revisar el contrato de arras para ver si contempla este supuesto. Si no dice nada, lo razonable es informar a la otra parte y acordar cómo se reparte antes de firmar la escritura definitiva.
¿Podemos acordar que el comprador asuma toda la derrama pendiente?
Sí, es un pacto habitual, sobre todo cuando se descuenta ese importe del precio de venta. Debe quedar recogido de forma explícita en la escritura para evitar reclamaciones posteriores.
Publicado por Pisok el 19/09/2026.