No, no se puede firmar la venta de una casa heredada mientras siga inscrita a nombre del fallecido en el Registro de la Propiedad. Antes hace falta aceptar la herencia, otorgar la escritura de partición e inscribirla, con el Impuesto de Sucesiones liquidado (plazo general de seis meses desde el fallecimiento, según la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Solo cuando el Registro refleja a los herederos como nuevos titulares se puede firmar la compraventa ante notario.
Por qué el notario no deja firmar sin partición
Es una pregunta que nos llega mucho: si ya tenemos el testamento y estamos todos de acuerdo, ¿por qué no podemos vender directamente? La razón es el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. El Registro de la Propiedad exige que cada titular que aparece inscrito coincida con quien firma la escritura. Si la casa sigue a nombre de la persona fallecida, ningún heredero puede venderla como si ya fuera suya, porque legalmente todavía no lo es de forma individualizada.
Lo que sí existe, y a veces se confunde, es la posibilidad de vender la cuota hereditaria abstracta, es decir, el derecho que a uno le corresponde sobre el conjunto de la herencia sin especificar bienes. Pero eso es otra operación distinta, con menos compradores dispuestos y normalmente peores condiciones. Para vender la vivienda en concreto hace falta pasar por la partición.
Los pasos que hay que dar antes de poder firmar
El proceso, resumido, pasa por estas fases:
- Certificado de defunción y de últimas voluntades. Con ellos se sabe si hay testamento y quién es el notario que lo autorizó.
- Aceptación de la herencia. Todos los herederos (o quien tenga la facultad de hacerlo) deben aceptar formalmente la herencia, normalmente ante notario.
- Escritura de partición y adjudicación de herencia. En ella se reparten los bienes entre los herederos y se determina quién se queda con la vivienda, o en qué proporción queda en copropiedad.
- Liquidación del Impuesto de Sucesiones. Es obligatorio autoliquidarlo, con un plazo general de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis si se solicita antes de que pasen cinco meses (artículo 67 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Sin este trámite, el Registro no inscribe la escritura.
- Plusvalía municipal. Hay que liquidarla en el ayuntamiento correspondiente al inmueble; el plazo también es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Con la escritura de partición y los impuestos pagados, se presenta en el Registro para que la vivienda quede a nombre de los herederos.
Solo cuando ese último paso se ha completado, el notario puede autorizar la escritura de compraventa, porque ya existe coincidencia entre quien vende y quien figura como titular registral.
Qué documentos conviene tener a mano
- Certificado de defunción y certificado de actos de última voluntad.
- Copia autorizada del testamento, o declaración de herederos si no lo hay.
- Escritura de partición y adjudicación de herencia.
- Justificante de pago o exención del Impuesto de Sucesiones.
- Justificante de pago de la plusvalía municipal.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para comprobar que ya figura a nombre de los herederos.
Si la vivienda tiene cargas anteriores, como una hipoteca pendiente del fallecido, eso también hay que resolverlo o dejarlo reflejado antes de vender, porque afecta directamente al precio que se puede recibir y a cómo se reparte entre los herederos.
Cuando hay varios herederos y no todos están de acuerdo
Este es uno de los puntos donde más se atascan las ventas. Si un solo heredero se niega a firmar la partición, o hay desacuerdo sobre cómo repartir los bienes, el proceso puede alargarse meses, a veces años, y terminar en un procedimiento judicial de división de herencia. Mientras tanto, la vivienda no se puede vender como tal, y en muchos casos se queda vacía, generando gastos de comunidad, IBI y mantenimiento sin que nadie la esté usando.
En estos casos, antes de plantear la venta conviene aclarar si hay margen para llegar a un acuerdo extrajudicial, porque suele ser más rápido y más barato que acudir a los tribunales.
Qué podemos hacer nosotros mientras se resuelve la herencia
En Pisok compramos viviendas con nuestro propio dinero, sin reformarlas y sin comisiones, y muchas de las operaciones que nos llegan son precisamente herencias. Sabemos que el papeleo puede resultar abrumador cuando además hay que gestionar el duelo, así que solemos acompañar a la familia mientras se resuelve la parte administrativa, explicando qué falta y en qué orden hay que hacerlo.
Lo que no podemos hacer es firmar antes de que la vivienda esté inscrita a nombre de los herederos, porque esa exigencia no depende de nosotros sino del Registro de la Propiedad. Lo que sí hacemos es adelantar el estudio del inmueble y dejar todo preparado para firmar en cuanto la partición esté inscrita, de forma que no se pierda tiempo una vez resuelto ese trámite.
Resumiendo el orden correcto
Aceptar la herencia, otorgar la escritura de partición, liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, e inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Ese es el camino, y no hay atajos legales para saltárselo si lo que se quiere es vender la vivienda concreta y no solo el derecho hereditario.
Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Podemos vender la casa heredada si solo falta liquidar el Impuesto de Sucesiones?
No. El Registro de la Propiedad no inscribe la escritura de partición si no consta el pago o la exención del impuesto, y sin esa inscripción no se puede firmar la compraventa ante notario.
¿Y si un heredero no quiere firmar la partición?
El proceso se paraliza hasta que se llegue a un acuerdo o, en su defecto, se resuelva por vía judicial mediante un procedimiento de división de herencia. Mientras tanto, la vivienda no puede venderse como bien concreto.
¿Se puede vender solo la parte que a mí me corresponde de la herencia?
Sí, es posible vender la cuota hereditaria abstracta antes de la partición, pero es una operación distinta a vender la vivienda en sí, con menos compradores interesados y normalmente peores condiciones.
¿Cuánto tiempo hay para liquidar el Impuesto de Sucesiones?
El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis si se solicita la prórroga antes de que pasen cinco meses, según el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Publicado por Pisok el 18/09/2026.