Para vender una vivienda heredada entre varios propietarios hacen falta tres pasos: que todos acepten la herencia, que la vivienda quede inscrita a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad y que todos firmen la escritura de venta. El impuesto de sucesiones debe autoliquidarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, según la Ley 29/1987, aunque se puede solicitar una prórroga de otros seis.
Cuando una vivienda pasa a manos de varios hermanos, primos o herederos sin relación directa, el proceso se complica. No basta con querer vender: hay un orden que cumplir, y si se salta algún paso, la venta simplemente no se puede firmar ante notario. Vamos a explicar los tres requisitos, uno por uno, y qué hacer si algún heredero no está por la labor.
Primer paso: aceptar la herencia
Antes de pensar en vender, hay que aceptar la herencia. Esto implica reunir el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y, según el caso, el testamento o la declaración de herederos abintestato si la persona falleció sin testar.
Con esos documentos, los herederos (todos, no solo algunos) tienen que firmar ante notario la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En ese documento se reparten los bienes: la vivienda, si no se divide en partes físicas, suele quedar en proindiviso, es decir, en copropiedad entre todos.
Junto a la aceptación llegan los impuestos. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones debe autoliquidarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, según marca la Ley 29/1987, aunque existe la posibilidad de pedir una prórroga de otros seis meses si se solicita dentro de los primeros cinco. También hay que liquidar la plusvalía municipal, un impuesto local que grava el incremento de valor del terreno desde la última transmisión. Sin estos trámites al día, la escritura no avanza y el Registro no inscribe nada.
Segundo paso: inscribir la vivienda en el Registro
Una vez firmada la escritura de aceptación y pagados los impuestos correspondientes, toca inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Este paso no es un trámite opcional ni algo que se pueda dejar para después.
El Registro funciona con el principio de tracto sucesivo: para vender, quien figura en la escritura de compraventa tiene que coincidir con quien aparece inscrito en el Registro. Si la vivienda sigue a nombre de la persona fallecida, no se puede vender, por mucho que los herederos estén todos de acuerdo verbalmente.
En la práctica, esto significa que entre la aceptación de la herencia y la posibilidad real de vender pasa un tiempo: gestionar la escritura, pagar impuestos, presentar la documentación en el Registro y esperar a que se practique la inscripción. Son semanas, a veces meses, dependiendo de la carga de trabajo del Registro correspondiente y de si la documentación está completa a la primera.
Tercer paso: la firma de todos los herederos
Aquí es donde muchas ventas se atascan. Si la vivienda ha quedado en proindiviso, es decir, en copropiedad entre varios herederos sin dividir en partes separadas, la venta del inmueble completo exige el acuerdo y la firma de todos los copropietarios. No vale la mayoría, ni el que más porcentaje tenga: hace falta unanimidad para los actos de disposición, como es vender.
Esto no significa que todos tengan que acudir físicamente a la notaría el mismo día. Cualquier heredero puede otorgar un poder notarial a otro copropietario o a un tercero para que firme en su nombre. Es una solución habitual cuando alguien vive fuera de la Comunidad de Madrid o de la provincia de Alicante, o simplemente prefiere no desplazarse.
Lo que sí es imprescindible es que exista consentimiento de todos. Sin ese acuerdo, por escritura o por poder, la venta del inmueble entero no se puede formalizar.
Qué pasa si un heredero no quiere vender
Es una situación más habitual de lo que parece: tres hermanos heredan un piso, dos quieren vender y uno se niega, por el motivo que sea. Aquí hay varias salidas, ninguna especialmente rápida:
- Vender solo la cuota parte propia. Un copropietario puede vender su porcentaje sobre la vivienda a un tercero, aunque encontrar comprador para una cuota indivisa es complicado, porque quien compra se convierte en copropietario del resto, no en dueño de la vivienda completa.
- Pedir la extinción del condominio. Consiste en que uno o varios herederos compren la parte de los demás, compensándoles económicamente. Se formaliza ante notario y tiene un tratamiento fiscal distinto al de una compraventa ordinaria.
- Acudir a la vía judicial. Si no hay acuerdo de ningún tipo, cualquier copropietario puede solicitar la división judicial de la cosa común. El proceso es más largo y, si el bien no se puede dividir físicamente sin perder valor (como suele pasar con un piso), termina en subasta.
Ninguna de estas opciones es cómoda ni inmediata. Por eso, cuando hay margen para el diálogo entre herederos, casi siempre compensa buscar un acuerdo antes de llegar a un juzgado.
Cómo ayudamos en Pisok con las herencias entre varios
En Pisok compramos viviendas heredadas entre varios propietarios en la Comunidad de Madrid y en la provincia de Alicante. Compramos con nuestro propio dinero, sin comisiones, sin necesidad de reformar antes de vender y sin las visitas continuas que suelen acompañar a una venta tradicional.
Sabemos que coordinar a varios herederos, algunos viviendo en otras ciudades, con calendarios distintos y a veces con opiniones diferentes sobre qué hacer con la vivienda, es de lo más complicado del proceso. Por eso trabajamos con plazos claros: una vez la vivienda está aceptada e inscrita, y con el acuerdo de los copropietarios (firmando todos o mediante poder notarial), podemos avanzar hacia la firma sin depender de visitas de terceros interesados ni de la incertidumbre de si la operación se cae en el último momento.
Esto es especialmente útil cuando la vivienda heredada está alquilada, tiene cargas pendientes, necesita reformas o simplemente los herederos quieren cerrar el proceso cuanto antes en lugar de mantenerse durante meses coordinando gestiones, gastos de comunidad e impuestos sobre un inmueble que nadie ocupa.
Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender la vivienda heredada si uno de los hermanos no quiere firmar?
No, si la vivienda sigue en proindiviso entre todos los herederos, vender el inmueble completo exige la firma o el poder notarial de cada copropietario. Sin ese acuerdo, solo cabe vender la cuota propia, pedir la extinción del condominio o acudir a la vía judicial.
¿Cuánto tiempo se tarda en aceptar una herencia y poder vender la vivienda?
Depende de cada caso, pero hay que contar con el tiempo de reunir documentación, firmar la escritura de aceptación ante notario, liquidar el Impuesto de Sucesiones (con un plazo general de seis meses desde el fallecimiento, según la Ley 29/1987) y esperar a que el Registro de la Propiedad inscriba el cambio de titularidad.
¿Es obligatorio hacer una escritura notarial para aceptar la herencia?
Para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y venderla después, sí. La escritura de aceptación y adjudicación de herencia es el documento que permite pasar de la titularidad del fallecido a la de los herederos.
¿Qué pasa si la vivienda heredada tiene cargas o está alquilada?
Se puede vender igualmente, pero hay que tenerlo en cuenta antes de fijar condiciones con el comprador. En Pisok valoramos este tipo de situaciones caso por caso, incluyendo viviendas con cargas pendientes o con inquilinos, sin exigir que se resuelvan antes de la operación.
Publicado por Pisok el 21/08/2026.