Sí se puede vender la parte de una vivienda antes de que el convenio regulador esté firmado, aunque el proceso cambia según si hay acuerdo con el otro propietario o no. El Código Civil, en su artículo 1522, incluso regula un derecho de retracto de nueve días para el comunero cuando se vende una cuota a un tercero ajeno a la propiedad.
La situación de partida: una casa, dos nombres en el registro
Cuando una pareja se separa y la vivienda está a nombre de ambos, se genera lo que en derecho se llama proindiviso o comunidad de bienes. Cada uno es dueño de un porcentaje, normalmente el 50 por ciento, y ese porcentaje no desaparece hasta que se hace algo con él: repartirlo, venderlo o que uno compre la parte del otro.
El convenio regulador es el documento que, en un divorcio de mutuo acuerdo, recoge cómo se reparten los bienes, entre ellos la vivienda. Pero muchas separaciones se alargan meses, a veces años, sin que ese documento llegue a firmarse. Mientras tanto la casa sigue ahí, con gastos, con una hipoteca si la hay, y con dos personas que ya no quieren vivir bajo el mismo techo pero siguen atadas por el ladrillo.
No hace falta esperar a que el convenio esté firmado
Aquí está el punto que más tranquiliza a quien nos pregunta: el convenio regulador no es un requisito legal para vender una cuota de propiedad. Cada copropietario puede disponer de su parte, venderla, hipotecarla o cederla, sin necesidad de que exista sentencia de divorcio ni convenio homologado. Otra cosa es que sea recomendable hacerlo con cabeza, porque hay derechos del otro propietario que hay que respetar.
Lo que sí cambia con el convenio es cómo se reparte después el dinero, o cómo queda reflejado el uso de la vivienda si hay hijos de por medio. Pero la posibilidad de vender la cuota, en sí misma, no depende de ese papel.
Vender la cuota a un tercero: el derecho de retracto
Si decidimos vender nuestra mitad a alguien ajeno a la pareja, por ejemplo a un inversor o a un comprador particular, el otro copropietario tiene un derecho que conviene conocer: el retracto de comuneros, recogido en el artículo 1522 del Código Civil. Básicamente significa que, antes de que la venta a un tercero sea firme, hay que notificar la operación al otro propietario, que dispone de nueve días desde esa notificación para quedarse con la cuota en las mismas condiciones ofrecidas al comprador externo.
Esto no impide vender, pero sí obliga a hacer las cosas en orden: notificación fehaciente, plazo de espera y, si el otro propietario no ejerce ese derecho, la venta puede seguir adelante con el tercero. Es un mecanismo pensado para proteger a quien ya convive en la propiedad, no una traba insalvable.
La extinción de condominio: la vía más habitual entre ex parejas
En la práctica, la solución más frecuente cuando hay dos propietarios que quieren dejar de serlo juntos es la extinción de condominio. Consiste en que uno de los dos se queda con la vivienda entera y compensa económicamente al otro por su parte, o bien que ambos acuerdan vender a un tercero y repartirse el dinero.
La extinción de condominio tiene una ventaja fiscal relevante frente a una compraventa entre excónyuges: al considerarse una disolución de comunidad y no una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en lugar de por Transmisiones Patrimoniales, lo que suele suponer un coste menor. Esto lo confirma la Dirección General de Tributos en varias consultas vinculantes, aunque conviene revisar cada caso con un asesor fiscal porque los porcentajes y bonificaciones varían según la comunidad autónoma.
Para hacer una extinción de condominio no hace falta esperar al convenio regulador ni a la sentencia de divorcio. Basta con que ambas partes estén de acuerdo y acudan al notario. El problema aparece cuando no hay ese acuerdo.
Qué hacer si no hay acuerdo con el otro propietario
Cuando uno de los dos no quiere vender, no quiere comprar la parte del otro, ni quiere seguir pagando gastos de una vivienda vacía, la ley da una salida: la acción de división de cosa común, recogida en el artículo 400 del Código Civil. Ese artículo establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión, y que puede pedir la división en cualquier momento.
Si la vivienda no se puede dividir físicamente sin que pierda valor, que es lo habitual en un piso o una casa, el juez puede ordenar su venta en pública subasta y repartir el dinero según el porcentaje de cada uno. Es un proceso judicial, más lento y con costes de abogado y procurador, así que suele ser la última opción cuando fallan las vías de acuerdo.
Qué pasa con la hipoteca pendiente
Si la vivienda tiene hipoteca, vender la cuota o hacer una extinción de condominio no elimina la deuda con el banco. Si uno se queda con la casa y compensa al otro, lo normal es que también asuma la totalidad del préstamo, lo que exige que el banco acepte liberar de responsabilidad a quien sale de la propiedad. Si el banco no acepta esa novación, quien vende su parte puede seguir figurando como deudor solidario aunque ya no sea propietario, algo que conviene dejar muy claro antes de firmar nada.
Qué podemos hacer si queremos avanzar ya
- Hablar con el otro propietario y ver si hay margen para una extinción de condominio rápida ante notario.
- Consultar con el banco si hay hipoteca, para saber si aceptaría una novación o subrogación.
- Si no hay acuerdo posible, valorar con un abogado la acción de división del artículo 400 del Código Civil.
- Si se opta por vender la cuota a un tercero, cumplir el trámite de notificación al otro comunero para evitar problemas legales posteriores.
En Pisok no reformamos ni gestionamos ventas de terceros: compramos directamente viviendas, también proindivisos y situaciones de copropiedad tras una separación, en Madrid, Alicante, Guadalajara, Toledo, Segovia, Ávila y Cuenca. Sabemos que estos procesos suelen tener prisa y desgaste emocional detrás, y que esperar meses a un convenio no siempre es una opción real.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte de la vivienda sin que mi ex pareja esté de acuerdo?
Puedes vender tu cuota, sí, pero si se la vendes a un tercero ajeno a la propiedad tienes que notificarlo antes al otro propietario, que tiene nueve días para ejercer su derecho de retracto según el artículo 1522 del Código Civil. Si no hay forma de vender ni de llegar a un acuerdo, existe la vía judicial de la acción de división.
¿Necesito el convenio regulador firmado para hacer algo con la vivienda?
No es un requisito legal. Cada copropietario puede disponer de su cuota antes de que exista convenio o sentencia de divorcio. El convenio sirve para dejar constancia del reparto acordado, pero no es la única vía posible para actuar sobre la propiedad.
¿Qué diferencia hay entre vender la cuota y hacer una extinción de condominio?
Vender la cuota implica que un tercero entra a formar parte de la propiedad junto al otro copropietario, algo poco frecuente en la práctica. La extinción de condominio, en cambio, hace que uno de los dos se quede con toda la vivienda compensando al otro, o que se venda entera a un tercero repartiendo el dinero. Fiscalmente suele resultar más económica que una compraventa entre excónyuges.
¿Qué pasa con la hipoteca si uno de los dos vende su parte?
La hipoteca no desaparece con la venta de la cuota. Si el otro se queda con la vivienda y asume toda la deuda, hay que pedir al banco una novación para liberar de responsabilidad a quien vende. Si el banco no la concede, quien ya no es propietario puede seguir respondiendo de la deuda ante la entidad.
Publicado por Pisok el 26/09/2026.