Quien vende una vivienda en España se enfrenta, por norma general, a dos impuestos: la plusvalía municipal (IIVTNU) y el IRPF por la ganancia obtenida. Desde noviembre de 2021, tras el Real Decreto-ley 26/2021, la plusvalía municipal puede calcularse por dos métodos distintos y elegir el más favorable. El IRPF, por su parte, se paga por tramos que van del 19% al 30% según la ganancia, con exenciones para mayores de 65 años o por reinversión en vivienda habitual.
Cuando alguien nos llama para vender una herencia, una casa okupada o un piso con inquilinos, casi siempre nos hace la misma pregunta: ¿y de impuestos, qué me va a tocar pagar? Es una duda legítima, porque estos dos impuestos suelen ser los grandes desconocidos de cualquier venta. Vamos a explicarlos con calma, sin tecnicismos innecesarios.
La plusvalía municipal: qué es y quién la paga
El nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y lo cobra el ayuntamiento donde está situada la vivienda. Grava, en teoría, el aumento de valor del suelo desde que se compró hasta que se vende. La paga quien vende, salvo que se pacte otra cosa entre las partes.
Este impuesto ha dado muchos quebraderos de cabeza en los últimos años. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 182/2021, anuló el sistema de cálculo anterior porque obligaba a pagar incluso cuando no había habido ganancia real, algo habitual tras la crisis inmobiliaria. Como consecuencia, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, que cambió las reglas del juego.
Los dos métodos de cálculo
Desde entonces, el contribuyente puede elegir entre dos fórmulas y quedarse con la que le resulte más barata:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo en el momento de la venta. Ese coeficiente lo fija cada ayuntamiento cada año, dentro de los límites máximos que marca la normativa estatal, y depende de los años que se haya sido propietario.
- Método real: se calcula la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, y sobre esa ganancia se aplica un porcentaje que también fija el ayuntamiento.
Si no hay incremento de valor, es decir, si se vende por un precio igual o inferior al de compra, la venta queda exenta de este impuesto. Eso sí, hay que acreditarlo aportando las escrituras de compra y de venta, y en algunos ayuntamientos conviene presentar la autoliquidación igualmente, señalando la exención, para evitar problemas posteriores.
Un detalle importante para quienes venden viviendas heredadas: en estos casos, el valor de compra que se toma como referencia es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, no lo que pagó originalmente la persona fallecida.
El IRPF: cómo se calcula la ganancia patrimonial
El segundo impuesto afecta a la declaración de la renta de quien vende. Hacienda entiende que, si se vende una vivienda por más de lo que costó, se ha producido una ganancia patrimonial, y esa ganancia tributa.
El cálculo básico es sencillo: se resta el valor de adquisición (lo que costó comprarla, más gastos e impuestos asociados a esa compra, menos las amortizaciones si se alquiló) al valor de transmisión (lo que se ha cobrado por venderla, menos los gastos de la venta, como la agencia inmobiliaria o el certificado energético).
Esa diferencia, la ganancia patrimonial, se integra en la base imponible del ahorro y tributa por tramos, según la Ley 35/2006 del IRPF con las modificaciones introducidas por la Ley 31/2022 de Presupuestos Generales del Estado para 2023:
| Ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Estos tramos son progresivos: cada parte de la ganancia tributa al porcentaje que le corresponde, no se aplica un único tipo a todo el importe.
Viviendas heredadas: el valor de adquisición
Al igual que ocurre con la plusvalía municipal, si la vivienda se recibió por herencia, el valor de adquisición a efectos de IRPF es el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, actualizado con los gastos de notaría, registro y el propio impuesto de sucesiones que se pagó en su día.
Exenciones que conviene conocer
No todo el mundo paga IRPF al vender. Existen varios supuestos de exención recogidos en la Ley del IRPF:
- Mayores de 65 años: si la vivienda que se vende es la habitual, la ganancia queda exenta de tributación, sin necesidad de reinvertir el dinero en nada.
- Reinversión en vivienda habitual: si la persona que vende no tiene 65 años pero reinvierte el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, puede quedar exenta total o parcialmente, en proporción a lo reinvertido.
- Dación en pago: en determinados supuestos de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, la ganancia también puede quedar exenta.
Es importante distinguir estas exenciones del IRPF de las que afectan a la plusvalía municipal, que son independientes. Se puede estar exento de uno y no del otro, según el caso concreto.
Qué pasa si se vende con pérdidas
Cuando la venta se hace por debajo del precio de compra, no hay ganancia patrimonial y, por tanto, no hay IRPF que pagar por ese concepto. Esa pérdida, además, se puede compensar con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes, dentro de los límites que marca la normativa. Y como hemos visto, tampoco habría plusvalía municipal que abonar, siempre que se acredite documentalmente.
Por qué merece la pena hacer los números antes de vender
Cada venta es distinta: no es lo mismo vender una vivienda habitual de toda la vida que una heredada, un piso que se ha tenido alquilado o una segunda residencia. Los gastos que se pueden deducir, el valor de adquisición que hay que tomar como referencia y las exenciones aplicables cambian según el caso. Por eso, antes de firmar, conviene revisar con un asesor fiscal cuál va a ser el impacto real, para no llevarse sorpresas al hacer la declaración de la renta del año siguiente.
En Pisok no somos asesores fiscales, pero sí sabemos que estos impuestos forman parte de la ecuación cuando alguien decide vender, sobre todo en situaciones de herencias, viviendas con cargas o ventas con fecha límite. Por eso siempre recomendamos contar con asesoramiento profesional antes de cerrar cualquier operación.
Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal, el que vende o el que compra?
Por norma general la paga quien vende, ya que es quien obtiene el incremento de valor del terreno. Comprador y vendedor pueden pactar algo distinto en el contrato, pero de cara al ayuntamiento el obligado es el vendedor.
Si heredo una casa y la vendo enseguida, ¿tengo que pagar mucho IRPF?
Depende de la diferencia entre el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y el precio de venta. Si se vende poco después de heredar y por un importe similar al declarado en sucesiones, la ganancia suele ser pequeña o inexistente.
¿Puedo evitar pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
Sí. Si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento de valor y la operación queda exenta de este impuesto, siempre que se acredite con las escrituras correspondientes.
Tengo más de 65 años, ¿me libro de todos los impuestos al vender mi casa?
Del IRPF sí, si es tu vivienda habitual: la ganancia queda exenta sin necesidad de reinvertir. Pero la plusvalía municipal es un impuesto distinto y esta exención concreta no se aplica a ella; conviene revisar tu caso con un asesor fiscal.
Publicado por Pisok el 16/09/2026.