Cuando hay arras firmadas y el comprador se retira sin causa justificada, la señal entregada se la queda el vendedor, tal y como establece el artículo 1454 del Código Civil. Pero esa señal no es un premio de consolación: hay que volver a poner la vivienda en el mercado, y eso cuesta tiempo que a veces no se tiene.
Qué son las arras y qué papel juegan en la compraventa
El contrato de arras es un paso intermedio entre el acuerdo verbal y la escritura ante notario. Comprador y vendedor fijan unas condiciones, el comprador entrega una cantidad de dinero como garantía y ambos se comprometen a firmar la compraventa en un plazo determinado. Hasta ahí, todo normal. El problema aparece cuando una de las partes decide no seguir adelante.
En España, lo habitual es que las arras se pacten como penitenciales, siguiendo el espíritu del artículo 1454 del Código Civil. Esto significa que cualquiera de las dos partes puede echarse atrás, pero asumiendo una penalización económica. Si es el comprador quien se retira, pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien incumple, tiene que devolver el doble de lo recibido.
Qué pasa con la señal si el comprador se retira
Si el contrato dice expresamente que las arras son penitenciales (o si no especifica nada, que es el caso más habitual y se interpreta como tal por defecto salvo pacto contrario), el vendedor se queda con el dinero entregado. No hace falta ir a juicio para eso: la señal queda en poder del vendedor de forma automática, siempre que quede claro que el comprador ha desistido sin causa justificada.
Esto no quiere decir que el vendedor salga ganando con la operación. Se queda con una cantidad, sí, pero también se queda sin comprador, con la vivienda otra vez en el mercado y, en muchos casos, con gastos ya asumidos: notas simples, certificados, gestiones con la comunidad de propietarios o, si había una venta con fecha comprometida (una mudanza, una compra encadenada, un traslado laboral), con el calendario roto.
Arras penitenciales, confirmatorias y penales: no es lo mismo
Conviene distinguir los tres tipos, porque el redactado del contrato cambia las consecuencias:
- Arras penitenciales: permiten desistir a cualquiera de las partes asumiendo la penalización (pérdida de la señal o devolución del doble). Son las más habituales en la práctica.
- Arras confirmatorias: no permiten el desistimiento libre. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por los daños reales, no solo la cantidad entregada.
- Arras penales: funcionan como una cláusula penal. La cantidad pactada se pierde o se duplica, pero además puede reclamarse una indemnización adicional si se demuestra un perjuicio mayor.
El tipo de arras que se haya firmado condiciona todo lo que viene después. Por eso, si no está claro en el contrato, conviene revisarlo con un abogado antes de dar nada por cerrado.
Qué hacer si el comprador se retira
Lo primero es revisar el contrato de arras con calma: qué plazo se fijó, qué tipo de arras son, si hay alguna cláusula sobre causas justificadas de desistimiento (por ejemplo, denegación de hipoteca si así se pactó expresamente). No es lo mismo un comprador que se arrepiente sin más que uno que no consigue financiación por causas ajenas a su voluntad y que el contrato contemplaba esa posibilidad.
Si el desistimiento es claro y sin causa justificada, el vendedor puede quedarse la señal y dar la compraventa por rota. Conviene dejarlo documentado, aunque sea con un burofax o un correo donde se constate que el comprador ha decidido no continuar. Eso evita discusiones posteriores sobre si hubo o no incumplimiento.
A partir de ahí, toca decidir qué hacer con la vivienda: volver a publicarla, buscar otro canal de venta, o plantearse si merece la pena pasar otra vez por todo el proceso de visitas, negociación y papeleo.
Cómo retomar la venta sin perder más tiempo
Aquí es donde muchos propietarios se encuentran con el verdadero problema. No es solo que haya que encontrar otro comprador: es que hay que volver a empezar de cero. Fotos, anuncios, visitas, negociaciones, y la incertidumbre de si el siguiente comprador también se echará atrás en el último momento.
Si la vivienda tiene alguna particularidad (una herencia pendiente de repartir, un inquilino dentro, cargas registrales, o necesita una reforma que no todos los compradores quieren asumir), el proceso se complica todavía más. Cada comprador que entra y sale deja detrás gastos de gestoría, tiempo perdido y, en ocasiones, el desgaste de tener la vivienda a la vista de cualquiera durante meses.
Cuando esperar otra vez no compensa
Hay situaciones en las que volver a intentar la venta por el canal tradicional tiene sentido: si no hay prisa, si la vivienda está en buenas condiciones y en una zona con demanda, puede merecer la pena. Pero si la venta estaba ligada a una fecha concreta, o si ya se ha pasado por un primer intento fallido y no se quiere repetir la experiencia, hay alternativas.
En Pisok compramos viviendas al contado, con nuestro propio dinero, sin que el propietario tenga que reformar nada ni esperar a que aparezca otro comprador que luego pueda volver a retirarse. No hacemos visitas con desconocidos ni cobramos comisiones. Trabajamos en las provincias de Madrid, Alicante, Guadalajara, Toledo, Segovia, Ávila y Cuenca, y nos encontramos a menudo con este tipo de casos: herencias que se han quedado a medias, pisos alquilados u okupados, viviendas con cargas pendientes o ventas con fecha límite que un comprador particular ha dejado colgadas.
Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor siempre se queda con la señal si el comprador se retira?
Si las arras son penitenciales (lo más habitual) y el comprador desiste sin una causa justificada prevista en el contrato, sí: el vendedor se queda la cantidad entregada. Si las arras son confirmatorias, el vendedor puede optar por exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización distinta.
¿Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca?
Depende de lo pactado. Si el contrato incluye una cláusula que condiciona la venta a la concesión de la hipoteca, el comprador puede recuperar la señal. Si no se pactó nada al respecto, se suele considerar un desistimiento normal y el vendedor conserva la cantidad.
¿Puedo vender la vivienda a otra persona en cuanto el comprador se retira?
Sí, una vez constatado el desistimiento, la vivienda queda libre para negociarla con otro comprador. Conviene dejar constancia por escrito de que el contrato anterior ha quedado sin efecto antes de firmar nada nuevo.
¿Merece la pena volver a esperar a otro comprador particular?
Depende de la urgencia. Si hay un plazo que cumplir o ya se ha sufrido una caída de operación, muchas personas prefieren una venta directa y sin visitas, como la que ofrecemos en Pisok, antes que repetir todo el proceso con el riesgo de que vuelva a pasar lo mismo.
Publicado por Pisok el 19/10/2026.