Para vender una casa con usufructo vitalicio a favor de un familiar es imprescindible que nudo propietario y usufructuario firmen juntos, porque ninguno de los dos tiene por separado la propiedad plena. El acuerdo debe fijar, sobre todo, cómo se reparte el dinero de la venta entre ambos, algo que la ley no impone y que las partes pactan libremente.
Nuda propiedad y usufructo: dos derechos, una sola venta
Cuando alguien hereda o recibe una casa con usufructo vitalicio a favor de otra persona, normalmente un padre, una madre o un familiar mayor, el inmueble queda dividido en dos derechos distintos. Por un lado está la nuda propiedad, que es la titularidad del inmueble sin el derecho a usarlo ni a cobrar sus rentas. Por otro, el usufructo, que da derecho a vivir en la casa o a alquilarla y quedarse con esa renta, mientras viva el usufructuario.
Ninguno de los dos derechos, por separado, equivale a la propiedad completa. Por eso, si se quiere vender la vivienda con plenos derechos (lo que suele interesar a cualquier comprador, incluidos nosotros), hace falta que ambas partes comparezcan en la escritura y presten su consentimiento. No basta con que firme el nudo propietario, ni tampoco con que lo haga solo el usufructuario.
Qué tiene que recoger el acuerdo entre ambos
Antes de ir al notario conviene dejar claro, por escrito o al menos hablado con calma en familia, varios puntos:
- Que ambos están de acuerdo en vender y en el momento de hacerlo.
- Cómo se va a repartir el importe que se obtenga por la casa.
- Qué pasa con los gastos pendientes (comunidad, IBI, posibles reformas) hasta el día de la firma.
- Si el usufructuario va a necesitar una vivienda alternativa con parte de ese dinero, o si renuncia a su derecho a cambio de una cantidad.
El punto del reparto es el que más dudas genera, porque no hay una norma civil que obligue a dividir el precio de una forma concreta. Se trata de un pacto privado entre las partes.
Cómo se suele calcular la parte de cada uno
Aunque el reparto se negocia libremente, muchas familias toman como referencia la fórmula que usa la normativa fiscal para fijar el valor del usufructo a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El Texto Refundido del ITP y AJD, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, establece en su artículo 26 que el usufructo vitalicio se calcula restando la edad del usufructuario a 89, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total del inmueble. La nuda propiedad se queda con el porcentaje restante.
Esta fórmula es fiscal, no civil: sirve para calcular impuestos, no obliga a repartir así el dinero de una venta. Pero al ser un criterio objetivo y conocido, muchas familias lo usan como punto de partida para pactar el reparto entre nudo propietario y usufructuario, ajustándolo después según las circunstancias de cada caso: si el usufructuario necesita más dinero para una residencia, si el nudo propietario ha pagado gastos de la vivienda durante años, o si simplemente se prefiere un reparto distinto por acuerdo familiar.
Qué pasa si el usufructuario no quiere vender
Si el usufructuario se niega, el nudo propietario puede vender su parte (la nuda propiedad), pero el comprador se quedaría con una vivienda que no puede usar hasta que se extinga el usufructo, normalmente al fallecimiento del usufructuario. Este tipo de operaciones tiene mucho menos interés para la mayoría de compradores, porque no pueden entrar a vivir ni alquilar el inmueble mientras dure el usufructo.
Por eso, en la práctica, cuando se quiere vender la vivienda completa y al mejor precio posible, lo habitual es buscar el acuerdo con el usufructuario antes de dar cualquier paso, en lugar de intentar vender solo la nuda propiedad.
Extinción o consolidación del usufructo antes de vender
Otra vía, si la relación familiar lo permite, es que el usufructuario renuncie a su derecho antes de la venta, a cambio de una compensación acordada con el nudo propietario. Esto se conoce como consolidación del dominio: el nudo propietario pasa a tener la propiedad plena y puede vender solo. Esta renuncia tiene que formalizarse también ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad, y conviene valorar con un gestor o asesor fiscal las consecuencias tributarias de esa renuncia, porque pueden existir impuestos asociados.
Qué papeles hacen falta para la firma conjunta
Para vender una vivienda con usufructo vitalicio y nuda propiedad separados, suele pedirse:
- DNI de ambas partes.
- Escritura donde se constituyó el usufructo (herencia, donación o compraventa anterior).
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad donde conste la división de derechos.
- Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente de la comunidad de propietarios.
- Certificado energético de la vivienda.
Con esta documentación, el notario puede preparar la escritura de compraventa en la que comparecen tanto el nudo propietario como el usufructuario, cada uno vendiendo su derecho, y el comprador adquiere la propiedad completa y libre de cargas de usufructo.
Cómo lo hacemos en Pisok
En Pisok compramos viviendas con usufructo vitalicio y nuda propiedad separados en Madrid, Alicante, Guadalajara, Toledo, Segovia, Ávila y Cuenca. Sabemos que este tipo de operaciones suele venir acompañadas de conversaciones familiares delicadas, de plazos que no siempre dependen solo de las partes y de la necesidad de resolver el reparto del dinero antes de firmar nada. Por eso acompañamos a nudo propietario y usufructuario desde el primer contacto, explicamos con claridad qué documentos hacen falta y ayudamos a entender cómo encajan los números de la operación, sin exigir reformas previas ni organizar visitas constantes a la vivienda.
Compramos con fondos propios, así que el proceso no depende de que un tercero conceda una hipoteca ni de que aparezca un comprador particular dispuesto a esperar. Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Puede vender solo el nudo propietario sin el usufructuario?
Puede vender su parte, la nuda propiedad, pero el comprador no podría usar la vivienda hasta que se extinga el usufructo. La mayoría de compradores prefiere adquirir la propiedad completa, por lo que suele interesar el acuerdo previo con el usufructuario.
¿Cómo se reparte el dinero de la venta entre usufructuario y nudo propietario?
No hay una obligación legal civil sobre el reparto, se pacta entre las partes. Muchas familias toman como referencia la fórmula fiscal del artículo 26 del Texto Refundido del ITP y AJD (89 menos la edad del usufructuario, con mínimo del 10% y máximo del 70%), aunque pueden ajustarla según sus circunstancias.
¿Qué pasa si el usufructuario renuncia a su derecho antes de vender?
Si el usufructuario renuncia, se produce la consolidación del dominio y el nudo propietario pasa a tener la propiedad plena, pudiendo vender sin necesidad de que el usufructuario comparezca en esa escritura posterior. Esta renuncia debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro.
¿Qué documentos necesitamos para vender una casa con usufructo vitalicio?
DNI de ambas partes, la escritura donde se constituyó el usufructo, nota simple actualizada del Registro, último recibo del IBI, certificado de estar al corriente de la comunidad y certificado energético de la vivienda.
Publicado por Pisok el 15/10/2026.