Para vender la vivienda de una persona con curatela representativa o tutela hace falta autorización judicial previa; sin ese auto, el notario no puede autorizar la escritura. Desde la reforma del Código Civil por la Ley 8/2021, de 2 de junio, en vigor desde el 3 de septiembre de 2021, la figura habitual para adultos ya no es la tutela sino la curatela, y es el curador quien firma con el permiso del juzgado.
Qué cambió con la reforma de 2021
Hasta hace pocos años se hablaba de incapacitación judicial y de tutela para las personas adultas que no podían gestionar sus bienes por sí mismas. La Ley 8/2021 cambió ese sistema. Ya no existe la incapacitación como tal, sino medidas de apoyo ajustadas a cada persona, que deben respetar su voluntad, deseos y preferencias en la medida de lo posible.
La figura que se usa ahora para adultos es la curatela, que puede ser asistencial (la persona firma ella misma, pero acompañada del curador) o representativa (el curador actúa en su nombre porque la persona no puede expresar su voluntad de ninguna forma). La tutela se reserva para menores de edad que no están bajo patria potestad. Si una persona fue declarada incapacitada antes de septiembre de 2021, su situación sigue rigiéndose por esa sentencia hasta que se revise y se adapte al nuevo sistema, algo que la propia ley obliga a hacer en los años siguientes a la reforma.
Quién firma la venta
Depende de qué medida de apoyo tenga reconocida el propietario:
- Con curatela representativa, firma el curador en nombre de la persona, pero necesita autorización judicial previa para vender un inmueble.
- Con curatela asistencial, firma la propia persona titular, asistida por el curador; si la resolución judicial exige autorización para actos de disposición de bienes inmuebles, también hace falta pedirla.
- Si se trata de tutela de un menor, firma el tutor, igualmente con autorización judicial.
- Un guardador de hecho, sin nombramiento formal, no puede firmar una venta por sí mismo; necesitaría que un juez le reconociera facultades concretas para ese acto.
En ningún caso basta con el documento nacional de identidad del curador o tutor y la escritura de nombramiento. El acto de disposición de un inmueble exige un paso más.
Qué autorización judicial hace falta y cómo se pide
El artículo 287 del Código Civil, tras la reforma de 2021, y el artículo 61 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015) establecen que los actos de disposición sobre bienes inmuebles de la persona con medidas de apoyo requieren autorización judicial previa. Se tramita como expediente de jurisdicción voluntaria ante el juzgado que acordó la medida de apoyo, o el del domicilio de la persona si procede.
En la solicitud suele pedirse explicar el motivo de la venta, aportar un informe médico o social actualizado sobre la situación de la persona, indicar el precio pactado con el comprador y el destino que se dará al dinero. El Ministerio Fiscal interviene en el expediente, y el juez puede citar a la propia persona para escucharla si su situación lo permite. La autorización se concede cuando el juez entiende que la venta beneficia realmente a la persona protegida, por ejemplo para costear su residencia, sus cuidados o para liquidar una herencia entre varios interesados.
Hasta que no existe ese auto firme, no se puede firmar ni siquiera un contrato de arras con carácter definitivo, porque cualquier compromiso quedaría condicionado a la autorización.
Documentos que suele pedir el juzgado
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Resolución judicial de la medida de apoyo | Acredita quién es el curador o tutor y qué facultades tiene |
| Informe médico o social actualizado | Confirma la situación actual de la persona |
| Nota simple y escritura de la vivienda | Identifica el inmueble, cargas y titularidad |
| Oferta de compra o contrato de arras | Fija el precio y las condiciones que se someten al juez |
| Justificación del destino del dinero | Explica para qué se usará el importe obtenido |
Cuánto puede alargar la venta este trámite
No hay un plazo fijo: depende de la carga de trabajo de cada juzgado, de si el Ministerio Fiscal pide ampliar información y de si hay que completar informes médicos o sociales. Lo que sí podemos decir con seguridad es que este expediente añade tiempo al calendario habitual de una compraventa, y que conviene contarlo desde el principio al comprador para que no se desespere ni rompa el acuerdo por la espera.
Qué pasa si se vende sin esa autorización
Un acto de disposición sobre un inmueble de una persona con medidas de apoyo, realizado sin la autorización judicial exigida, es anulable. Puede impugnarlo la propia persona si recupera capacidad plena de obrar, el Ministerio Fiscal o cualquier otro interesado legítimo. El comprador también queda expuesto a esa anulación, así que ningún comprador serio debería firmar sin tener el auto judicial en la mano.
Cómo encajamos este proceso en Pisok
Sabemos que estas ventas no van al ritmo de una compraventa normal. Entendemos que primero hay que conseguir la autorización del juzgado y que eso lleva su tiempo, y nos adaptamos a ese calendario en vez de presionar para cerrar antes de tiempo. Compramos con nuestro propio dinero, sin comisiones, sin pedir reformas previas y sin necesidad de organizar visitas continuas a la vivienda, algo que en estos casos suele ser un alivio para la familia. Trabajamos en las provincias de Madrid, Alicante, Guadalajara, Toledo, Segovia, Ávila y Cuenca.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el curador vender la vivienda sin pasar por el juzgado?
No, si la curatela es representativa o si la resolución judicial exige autorización para actos de disposición de inmuebles. El curador necesita un auto judicial previo antes de firmar la escritura.
¿Qué pasa si la incapacitación es anterior a la reforma de 2021?
Sigue vigente la sentencia que la declaró hasta que se revise y se adapte al nuevo sistema de apoyos, tal como exige la Ley 8/2021. Mientras tanto, para vender un inmueble sigue haciendo falta autorización judicial.
¿El Ministerio Fiscal interviene siempre en estos expedientes?
Sí, el Ministerio Fiscal participa en los expedientes de jurisdicción voluntaria relacionados con actos de disposición de bienes de personas con medidas de apoyo.
¿Se puede vender la vivienda si la persona con la medida de apoyo sigue viviendo en ella?
Sí, pero el juez tendrá en cuenta esa circunstancia al decidir si la venta beneficia realmente a la persona, y puede condicionar la autorización a que se garantice dónde va a vivir después.
Publicado por Pisok el 10/10/2026.