Un no residente puede vender su vivienda en España sin pisar el país, siempre que cuente con NIE, un poder notarial bien tramitado y tenga claro que Hacienda retiene el 3% del precio de venta según la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El trámite es viable, pero requiere orden y anticipación.
Por qué vender a distancia es más complicado de lo que parece
Quien vive en Londres, Buenos Aires o Fráncfort y hereda o posee una casa en Madrid o Alicante se enfrenta a un problema que no tiene quien reside aquí: no puede ir al notario cuando le venga bien, ni recoger un certificado en una oficina municipal en media hora. Cada gestión que aquí se resuelve en un día, desde fuera puede llevar semanas, sobre todo si hay que compulsar documentos o esperar una apostilla.
Esto no significa que vender sea imposible. Significa que hay que preparar el terreno antes de poner la casa en el mercado, porque los tiempos de la Administración no se aceleran por estar fuera de España.
El NIE, el primer documento imprescindible
Sin Número de Identificación de Extranjero no hay escritura de compraventa que valga. Si el propietario no lo tiene todavía, puede solicitarlo en el consulado español de su país de residencia o, si viaja puntualmente, en una comisaría de Policía Nacional en España. El trámite consular suele tardar más que el presencial, así que conviene iniciarlo con margen, no cuando ya hay comprador esperando.
Si el propietario heredó la vivienda y nunca gestionó el NIE, este paso es previo a cualquier otro: sin él no se puede ni aceptar la herencia ante notario ni, después, vender.
El poder notarial: cómo vender sin pisar España
La pieza clave para no tener que viajar es el poder notarial de representación, también llamado poder especial de venta. Con él, el propietario autoriza a otra persona —un familiar, un abogado o un gestor de confianza— a firmar la escritura de compraventa en su nombre ante notario español.
Hay dos vías habituales para otorgarlo estando fuera:
- Firmarlo ante notario español, si el propietario se encuentra puntualmente en España.
- Firmarlo ante el cónsul español o un notario local del país de residencia, y después legalizarlo con la Apostilla de La Haya (si el país es firmante del Convenio) o por vía diplomática si no lo es.
El poder debe redactarse con precisión: qué inmueble se vende, con qué facultades cuenta el apoderado, si puede fijar el precio o recibir el dinero. Un poder genérico mal redactado puede obligar a repetir el trámite, y eso sí que añade semanas de espera.
Impuestos: la retención del 3% y el modelo 210
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211. Esta retención actúa como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), según recoge el Real Decreto Legislativo 5/2004, que aprueba la Ley del IRNR.
Después, el vendedor tiene que presentar el modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial obtenida. Si el 3% retenido es superior al impuesto realmente debido, Hacienda devuelve la diferencia; si es inferior, hay que ingresar el resto. Conviene contar con un asesor fiscal que conozca bien la normativa de no residentes, porque los plazos para presentar el 210 son limitados y un error aquí puede retrasar meses una devolución.
Documentos de la vivienda que hay que tener listos
Además del NIE y el poder, para firmar la venta hace falta la documentación habitual de cualquier compraventa, y es mejor reunirla con tiempo porque algunos certificados tienen fecha de caducidad:
- Escritura de propiedad o, en caso de herencia, escritura de aceptación y adjudicación de herencia ya inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Nota simple registral actualizada.
- Último recibo del IBI pagado.
- Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios, si la vivienda está en un edificio con comunidad.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad, cuando la normativa autonómica la exija.
Si la vivienda procede de una herencia y hay varios herederos, cada uno con NIE y, en su caso, con su propio poder, el proceso se complica un poco más: todos tienen que estar de acuerdo y representados correctamente antes de que el notario autorice la escritura.
Firmar en el consulado o ante notario español: dos caminos
Para quien prefiere no delegar del todo la firma de la venta, existe la opción de acudir al consulado español más cercano y firmar allí la escritura mediante videoconferencia con el notario en España, un sistema que algunos consulados y notarías ya ofrecen. No todos los consulados tienen capacidad para esto, así que hay que consultarlo con antelación.
La alternativa más usada sigue siendo el poder notarial: resulta más flexible, no depende de la agenda del consulado y permite que el apoderado resuelva cualquier imprevisto de última hora en la notaría sin tener que consultar cada detalle a distancia.
Por qué vender a Pisok simplifica todo este proceso
Cuando el propietario vive fuera de España, cada visita de un posible comprador, cada negociación por correo y cada retraso en la firma se multiplican por la distancia. En Pisok compramos la vivienda directamente, con nuestro propio dinero, sin pedir que nadie enseñe el piso ni que se hagan reformas antes de vender. Trabajamos con herencias, viviendas con cargas, pisos alquilados u okupados y casas antiguas en las provincias de Madrid, Alicante, Guadalajara, Toledo, Segovia, Ávila y Cuenca, precisamente los casos donde vender por el circuito tradicional suele alargarse más.
Para un propietario que vive en otro país, esto significa una sola interlocución, una fecha de firma que se puede coordinar con su poder notarial sin depender de visitas de terceros, y un proceso que no se detiene por estar a miles de kilómetros.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que viajar a España para vender mi vivienda si resido en el extranjero?
No necesariamente. Con un poder notarial bien redactado, otra persona puede firmar la escritura en tu nombre. También puedes firmar desde el consulado si ofrece ese servicio de videoconferencia con notario.
¿Qué es el NIE y por qué lo necesito para vender?
Es el Número de Identificación de Extranjero, obligatorio para cualquier trámite con transcendencia fiscal en España, incluida la venta de un inmueble. Se solicita en el consulado español de tu país o en comisaría si viajas.
¿Es verdad que me retienen parte del dinero al vender si soy no residente?
Sí. El comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, como pago a cuenta de tu Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Después presentas el modelo 210 para regularizar.
¿Puedo dar el poder de venta a un familiar que viva en España?
Sí, es habitual. Lo importante es que el poder especifique con claridad qué inmueble se vende y qué facultades tiene esa persona, para evitar que el notario pida aclaraciones el día de la firma.
Publicado por Pisok el 07/10/2026.