No existe una cifra fija de saldo pendiente en una hipoteca multidivisa: depende del tipo de cambio del día en que el banco emite el certificado, y ese tipo cambia a diario. Antes de firmar la venta conviene pedir el saldo actualizado en euros con fecha de emisión reciente, porque el importe que figura en la escritura original casi nunca coincide con lo que realmente se debe hoy.
Qué es una hipoteca multidivisa y por qué complica una venta
Una hipoteca multidivisa es un préstamo denominado en una moneda distinta al euro, normalmente yenes o francos suizos, aunque el dinero se entregó y se paga en euros convertidos mes a mes. Estas hipotecas se comercializaron sobre todo entre 2007 y 2009, con la promesa de tipos de interés más bajos. El problema llegó después: las fluctuaciones del tipo de cambio hicieron que muchas familias debieran, en euros, más capital del que habían pedido inicialmente, incluso después de años pagando cuotas.
Cuando llega el momento de vender, ese mismo mecanismo sigue activo. El saldo pendiente que el banco certifica no es un número estático: se recalcula según la cotización de la divisa en el momento de pedir el certificado. Por eso no sirve mirar la última cuota recibida ni la cifra de la escritura: hay que pedir un documento actualizado.
El saldo pendiente no es el que figura en la escritura
En una hipoteca en euros, calcular lo que queda por pagar es sencillo: se resta el capital amortizado del capital inicial. En una multidivisa hay un paso más: el banco convierte el saldo que queda en la divisa extranjera a euros, aplicando el tipo de cambio del día. Si la divisa se ha revalorizado frente al euro desde que se firmó el préstamo, el saldo en euros puede ser muy superior al capital original, aunque se lleven años pagando religiosamente.
Esto afecta de lleno a una venta porque el precio acordado con el comprador tiene que cubrir, como mínimo, la cancelación de la hipoteca y los gastos asociados. Si el saldo pendiente en euros es mayor de lo esperado, puede que el importe de la venta no llegue a cubrirlo, y eso hay que saberlo antes de firmar las arras, no el día de la notaría.
Qué pedir al banco antes de firmar la venta
Lo primero es solicitar por escrito un certificado de deuda pendiente a fecha de hoy, con el desglose en la divisa original y su conversión a euros al tipo de cambio aplicado ese mismo día. Este documento suele tener una validez limitada, de pocos días, así que conviene pedirlo lo más cerca posible de la fecha prevista de firma.
- Saldo pendiente en la divisa original (yenes, francos suizos u otra).
- Tipo de cambio aplicado y fecha exacta de ese tipo.
- Importe final en euros que habría que entregar para cancelar.
- Comisión de cancelación o amortización anticipada, si la hubiera.
- Gastos de cancelación registral, que corren aparte del saldo bancario.
Conviene comparar el tipo de cambio que aplica el banco con el tipo de cambio oficial publicado por el Banco Central Europeo en esa misma fecha. Algunas entidades aplican un margen propio sobre el cambio de mercado, y ese margen también forma parte de lo que hay que revisar antes de aceptar la cifra sin más.
Qué pasa si el saldo supera el precio de venta
Si tras pedir el certificado resulta que el saldo pendiente en euros es mayor que el precio que va a pagar el comprador, hay varias opciones. La primera es negociar con el banco una quita o una novación antes de vender. La segunda es aportar capital propio para cubrir la diferencia en el momento de la cancelación. La tercera, menos habitual pero posible si hay varios acreedores, es estudiar si existe margen de negociación sobre los gastos asociados a la cancelación.
Lo que no conviene hacer es llegar a la notaría sin haber hecho antes esta cuenta. Si el saldo no está cubierto, la escritura no se puede firmar tal cual, y eso puede hacer caer una operación que ya tenía comprador, arras cobradas y plazos comprometidos.
Las cláusulas multidivisa y su posible nulidad
En los últimos años, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado sobre la falta de transparencia de algunas cláusulas multidivisa, cuando el banco no informó adecuadamente del riesgo real que asumía el cliente al firmar en una moneda extranjera. Si existe una reclamación en curso, o si hay sentencia firme que afecte al préstamo, el saldo pendiente puede recalcularse como si la hipoteca hubiera sido siempre en euros, lo que cambia por completo el escenario de la venta.
Si tienes dudas sobre si tu hipoteca pudo ser mal explicada en su día, merece la pena consultarlo con un abogado antes de vender, porque una reclamación favorable puede reducir de forma notable la deuda que hay que cancelar.
Cómo evitar sorpresas en la notaría
La recomendación práctica es simple: no fijar el precio de venta ni firmar arras sin tener antes el certificado de saldo actualizado en euros. Si la operación se dilata en el tiempo, conviene volver a pedirlo cerca de la fecha de firma, porque el tipo de cambio puede haber variado de forma significativa entre la primera consulta y el cierre definitivo.
También ayuda pedir al banco que explique por escrito qué tipo de cambio va a aplicar el día de la cancelación, para no depender de una cifra orientativa que luego no se sostenga en la notaría.
Vender con una hipoteca multidivisa pendiente
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si debo más de lo que me van a pagar por la casa?
Hay que cubrir la diferencia antes de firmar, bien negociando con el banco, bien aportando capital propio. Por eso conviene pedir el saldo actualizado antes de fijar el precio de venta, no después.
¿Puedo pasar la hipoteca a euros antes de vender?
Algunos bancos permiten convertir el préstamo a euros antes de la cancelación, pero suele llevar tiempo y puede tener costes. Conviene preguntarlo con antelación si se quiere evitar la incertidumbre del tipo de cambio hasta el último día.
¿El banco puede negarse a darme el saldo actualizado?
No, el banco está obligado a facilitar un certificado de deuda pendiente a quien figura como titular del préstamo. Puede tardar unos días en emitirlo, así que conviene pedirlo con margen.
¿Es cierto que hay sentencias que anulan este tipo de hipotecas?
Existen resoluciones judiciales que han declarado nulas cláusulas multidivisa por falta de transparencia en casos concretos. No se aplica de forma automática a todas las hipotecas, así que conviene revisar el caso particular con un profesional.
Publicado por Pisok el 04/10/2026.