No hay una cifra única para esto, y quien te la dé sin conocer tu caso te está mintiendo. Lo que sí podemos hacer es desglosar cada tramo del camino tradicional, desde que subes el anuncio hasta que firmas en notaría, y explicarte dónde suele encallarse el proceso.
Antes de anunciar: reunir los papeles
Antes de publicar nada hace falta tener a mano la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, el certificado energético, los últimos recibos de IBI y de la comunidad, y la escritura anterior. Si la vivienda viene de una herencia, hay que sumar el certificado de defunción, el testamento (o la declaración de herederos) y, sobre todo, la escritura de aceptación y adjudicación de herencia inscrita en el Registro. Sin eso inscrito, no se puede vender.
Cuando todo está en orden, esto se resuelve en pocos días. Cuando la herencia lleva tiempo sin tramitar, o hay que localizar escrituras antiguas, o los herederos aún no se han puesto de acuerdo, este primer tramo puede alargarse bastante más de lo que cualquiera espera.
Publicar el anuncio y esperar al comprador
Aquí entra en juego lo que no controlamos: la zona, el precio pedido, el estado del inmueble y la cantidad de oferta similar en ese momento. No existe un plazo estándar que valga para toda vivienda, y desconfiamos de quien lo promete. Una casa a reformar, una vivienda alquilada con inquilino dentro o un piso con okupas atrae a muchos menos compradores dispuestos a esperar, y eso se nota en el tiempo que tarda en aparecer una oferta seria.
Visitas y negociación
Cada visita implica coordinar agendas, dejar la casa presentable y, en el caso de viviendas alquiladas, contar con la disponibilidad del inquilino. La negociación del precio suele ser rápida si ambas partes tienen claro lo que quieren, pero se estira cuando el comprador pide rebajas por reformas pendientes o por cargas que aparecen en la nota simple.
Las arras y la fecha de firma
Firmado el contrato de arras, se fija un plazo para la escritura y se entrega una señal. Ese plazo lo pactan las partes según lo que necesite el comprador para tener el dinero listo. Si compra al contado, el margen suele ser corto. Si necesita hipoteca, este es el punto donde entra el tramo que de verdad puede descontrolar el calendario.
El tramo que más alarga: la hipoteca del comprador
Cuando el comprador depende de un banco, el proceso ya no está en manos de nadie de la operación. El banco pide su propia documentación, encarga un informe técnico sobre el inmueble y estudia la solvencia del solicitante. Cualquier incidencia en ese estudio, desde una nómina irregular hasta un informe técnico que arroje un valor distinto al pactado, puede obligar a renegociar condiciones o a buscar otro banco. Es habitual que este tramo sea el que más semanas añade al proceso, y es también el que menos control tiene el vendedor sobre él.
Si además la vivienda tiene una hipoteca pendiente de cancelar, hay que sumar los trámites con el banco del vendedor para levantar esa carga en el mismo acto de la firma o justo después, con la correspondiente gestión registral.
La notaría y el registro
Encontrar hueco en la agenda del notario suele ser rápido, pero coordinar a comprador, vendedor y, si la hay, entidad financiera, añade algún día más. Una vez firmada la escritura, se presenta en el Registro de la Propiedad. Según la Ley Hipotecaria, el registrador dispone de un plazo de calificación de 15 días hábiles desde la presentación del título, que puede prorrogarse si hay defectos que subsanar. Eso sí, desde el momento en que se presenta la escritura, la operación queda protegida por el asiento de presentación, aunque la inscripción definitiva tarde algo más.
Lo que casi nunca sale en las estimaciones
Los plazos que se manejan a la ligera casi nunca cuentan con los imprevistos que sí aparecen en la práctica:
- Herencias con varios herederos que no se ponen de acuerdo en el precio o en el reparto.
- Viviendas okupadas, donde ni siquiera se puede empezar el proceso de visitas con normalidad.
- Inquilinos con contrato vigente que condicionan cuándo y cómo se puede enseñar la casa.
- Cargas registrales (embargos, hipotecas antiguas) que hay que aclarar antes de firmar.
- Compradores que, tras meses de proceso, no consiguen la financiación y la operación se cae.
Cualquiera de estos casos puede añadir semanas o meses al proceso, y no depende de que hagas bien los deberes: depende de terceros.
Cuando no hay margen para tantos tramos
Hay situaciones en las que esperar a que aparezca un comprador, que ese comprador consiga hipoteca y que todo llegue a notaría sin sobresaltos, sencillamente no encaja con lo que necesita el propietario. Una herencia con varios herederos que quieren cerrar cuanto antes, una vivienda alquilada u okupada, cargas pendientes o una fecha límite ya fijada son los casos donde el camino tradicional pesa más de lo que compensa.
En Pisok compramos con nuestro propio dinero, sin depender de que un banco apruebe una hipoteca a un tercero, sin cadenas de compradores y sin visitas continuas. Operamos en la Comunidad de Madrid y en la provincia de Alicante, y trabajamos con herencias, viviendas a reformar, pisos alquilados u okupados, casas con cargas y ventas que tienen fecha límite.
Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en vender un piso por la vía tradicional?
No hay un plazo fijo: depende de la zona, el estado de la vivienda, si el comprador necesita hipoteca y de si hay incidencias como cargas o herencias sin cerrar. Cada tramo (papeles, anuncio, negociación, financiación del comprador, notaría y registro) puede alargarse por separado.
¿Qué es lo que más suele retrasar una compraventa?
En la mayoría de los casos, el tramo de la hipoteca del comprador: el banco pide documentación, hace su propio estudio del inmueble y analiza la solvencia del solicitante, y cualquier incidencia obliga a renegociar o buscar otra entidad.
¿Se acorta el plazo si el comprador paga al contado?
Sí, se elimina el tramo más incierto, que es la espera de la aprobación bancaria. Aun así, hay que cumplir los pasos de firma de arras, notaría y registro.
¿Qué pasa si la vivienda tiene okupas, inquilinos o cargas pendientes?
Cada una de estas circunstancias añade gestiones adicionales y reduce el número de compradores dispuestos a esperar, lo que suele alargar el proceso bastante más de lo previsto.
Publicado por Pisok el 12/09/2026.