Entre abril y junio de 2026 las operaciones de vivienda de lujo en Madrid cayeron un 7,3% respecto al trimestre anterior, según el informe de Diza Market publicado en julio de 2026. Menos ventas, pero no menos precio: el mercado prime sigue encareciéndose, aunque a un ritmo más lento que a principios de año.
Qué dice el informe de Diza Market
El estudio, elaborado a partir de los datos del Portal Estadístico del Notariado, analiza 20 zonas prime de Madrid y detecta un frenazo claro en el número de operaciones de vivienda de lujo durante el segundo trimestre de 2026. Los autores del informe, los profesores Fernando Pinto y María Luisa Medrano, lo explican con una frase que resume bien lo que está pasando: el mercado se ajusta «por cantidad y no por coste» (El Economista, 10 de julio de 2026). Es decir, se venden menos casas de lujo, pero las que se venden no salen más baratas.
Los precios no bajan, aunque cada vez suben menos
Pese al retroceso en el número de operaciones, los precios del segmento prime y ultraprime crecieron un 3,2% respecto al trimestre anterior (El Economista, 10 de julio de 2026). Es una subida notable, pero inferior a la registrada a comienzos de año, cuando el incremento trimestral llegó al 4,7% (Idealista, 25 de julio de 2026). El dato deja un mensaje bastante claro: el ritmo de encarecimiento se está moderando, aunque de momento no hay ninguna señal de que los precios vayan a bajar.
La Moraleja, la zona más golpeada por la caída de ventas
El retroceso no se reparte igual en todas las zonas prime de Madrid. La Moraleja es, con diferencia, el caso más llamativo: las compraventas se han desplomado un 46,3% en apenas medio año (Merca2, 27 de julio de 2026). Le siguen Recoletos, con una caída del 19,8%, Alcobendas, con un 17,4%, y Majadahonda, con un 16,1% menos de operaciones en el mismo periodo (Merca2, 27 de julio de 2026).
Son caídas fuertes, sobre todo teniendo en cuenta que hablamos de zonas donde el comprador tipo suele tener un perfil de alto poder adquisitivo y menos dependencia de la financiación bancaria. Cuando incluso ese comprador empieza a esperar, algo está cambiando en la manera de tomar decisiones.
Menos operaciones, pero viviendas cada vez más grandes
Otro dato que llama la atención del informe es el aumento del tamaño medio de las viviendas que sí se venden. La superficie media ha pasado de 230 metros cuadrados a finales de 2025 a 301 metros cuadrados en este primer semestre de 2026, un incremento del 30,3% (Merca2, 27 de julio de 2026). Esto, unido a la subida de precios, explica en parte por qué el ticket medio de cierre se ha disparado en los últimos años: de 890.000 euros en 2020 a 1,72 millones de euros en el primer trimestre de 2026 (TradersUnion, 1 de agosto de 2026). Menos operaciones, pero cada una de mayor importe.
El acceso a la vivienda de lujo también se estrecha
Diza Market elabora también un índice propio de accesibilidad, el Diza IAR, que mide cuántas viviendas tipo se pueden adquirir con un presupuesto de un millón de euros. Ese índice ha retrocedido de 1,20 en el cuarto trimestre de 2025 a 1,15 en la actualidad (Idealista, 25 de julio de 2026). Traducido: cada vez es más difícil comprar una vivienda de lujo con ese presupuesto.
El deterioro es todavía más evidente si miramos las zonas en «umbral crítico», aquellas donde un comprador con un millón de euros ya no puede adquirir la vivienda tipo de esa zona. Hace un año eran cuatro zonas; ahora son nueve de las 20 analizadas (El Economista, 10 de julio de 2026). El mercado prime madrileño se está volviendo, literalmente, menos accesible.
Madrid, entre las capitales que más suben en Europa
Este comportamiento no es exclusivo de Madrid, pero la ciudad destaca especialmente en el panorama europeo. Según el índice global de Knight Frank, que analiza los precios de vivienda prime en 47 ciudades del mundo, Madrid y Zúrich lideran la subida entre las ciudades europeas con un incremento del 4,8% en los doce meses hasta el primer trimestre de 2026, frente a una media global del 2% (Idealista, 30 de agosto de 2026). Es decir, aunque las operaciones se frenen, Madrid sigue siendo un destino atractivo para el capital que busca vivienda de lujo.
Qué significa esto para quien tiene una vivienda de lujo en cartera
Los datos dejan un escenario a dos velocidades. Por un lado, los precios siguen sosteniéndose e incluso subiendo, aunque más despacio. Por otro, hay menos compradores dispuestos a cerrar operaciones, y el tiempo que se tarda en encontrar comprador puede alargarse, especialmente en zonas como La Moraleja o Recoletos, donde el número de transacciones ha caído con fuerza.
Para quien necesita vender con cierta urgencia (por una herencia, un cambio de ciudad, una separación de bienes o simplemente porque no quiere pasar meses recibiendo visitas) este contexto puede complicar los plazos. Un mercado con menos operaciones significa, en la práctica, menos compradores potenciales en cada momento concreto, aunque el precio final no se resienta.
Nuestra visión desde Pisok
Nosotros trabajamos sobre todo con viviendas que no encajan en el circuito habitual de venta: pisos heredados, casas antiguas o a reformar, viviendas alquiladas u ocupadas, inmuebles con cargas pendientes o ventas que tienen una fecha límite marcada. No compramos ni reformamos vivienda de lujo, pero sí conocemos de primera mano lo que supone vender en un mercado que se mueve más despacio: más incertidumbre sobre los plazos y más presión para quien no puede esperar.
Si tu situación encaja en alguno de estos perfiles y necesitas vender sin depender de que aparezca el comprador adecuado en el momento adecuado, en Pisok compramos con nuestro propio dinero, sin comisiones, sin obras y sin visitas interminables, en la Comunidad de Madrid y en la provincia de Alicante. Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Por qué caen las operaciones de vivienda de lujo en Madrid si los precios siguen subiendo?
Según el informe de Diza Market (julio 2026), el ajuste se produce en el número de operaciones, no en el precio. Hay menos compradores dispuestos a cerrar en el momento actual, pero quienes compran siguen pagando precios altos, con una subida del 3,2% en el segundo trimestre.
¿Qué zonas de Madrid están más afectadas por esta caída?
La Moraleja es la más golpeada, con un desplome del 46,3% en las compraventas en medio año, seguida de Recoletos (-19,8%), Alcobendas (-17,4%) y Majadahonda (-16,1%), según datos de Merca2 de julio de 2026.
¿Sigue siendo rentable vender una vivienda de lujo en Madrid en este contexto?
Los precios no han bajado; de hecho, Madrid lidera junto a Zúrich la subida de precios prime en Europa con un 4,8% interanual, según Knight Frank. El reto no es el precio, sino encontrar comprador con menos operaciones cerrándose.
¿Pisok compra viviendas de lujo?
No, Pisok se centra en viviendas heredadas, casas a reformar, pisos alquilados u ocupados, inmuebles con cargas o ventas con fecha límite en la Comunidad de Madrid y la provincia de Alicante, comprando al contado y sin reformar.
Fuentes
- La vivienda de lujo en Madrid también echa el freno: las compraventas caen un 7,3% mientras el precio sube un 3,2%
- Diza: “El precio de la vivienda de lujo en Madrid ha empezado a moderarse”
- Diza: ‘El precio de la vivienda de lujo en Madrid ha empezado a moderarse’
- Madrid refuerza su posición en el lujo residencial europeo por la escasez de oferta y la presión de la demanda
- ¿Es agosto un buen momento para vender una vivienda de lujo en Madrid? – Diza Consultores
- operaciones de compraventa de vivienda realizadas por extranjeros por provincia en espana
- Auge de los ‘áticos de Ayuso’: se venden más pisos de lujo mientras el mercado residencial frena – ON ECONOMIA
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Publicado por Pisok el 01/09/2026.