La Dirección General de Tributos aclaró, el 25 de julio de 2026, que el IBI no se puede deducir de la ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada. Sí son deducibles, en cambio, la plusvalía municipal, la notaría, el registro y la gestoría, siempre que se puedan justificar con factura.
Cuando heredamos una casa y luego la vendemos, Hacienda calcula si hemos obtenido una ganancia y, si es así, cuánto tenemos que pagar por ella en el IRPF. La duda que más se repite entre quienes venden una herencia es qué gastos pueden restar de esa ganancia para pagar menos impuesto. La respuesta, tras la aclaración de la DGT, es más concreta de lo que parecía.
Qué ha aclarado la Dirección General de Tributos sobre el IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un gasto que todo propietario conoce bien: se paga cada año, esté o no habitada la vivienda, y muchos herederos asumen que, como es un coste real vinculado al inmueble, debería poder deducirse al calcular la ganancia patrimonial. La Dirección General de Tributos ha zanjado esta duda el 25 de julio de 2026: el IBI no forma parte de los gastos deducibles porque no es un gasto de adquisición ni de transmisión, sino un tributo periódico ligado a la propiedad del bien, no a su compra o venta.
Esto no significa que todos los gastos que hemos pagado durante los años en los que hemos sido propietarios queden fuera. Significa, simplemente, que hay que distinguir entre lo que se paga por tener la casa y lo que se paga por adquirirla o transmitirla. Solo esto último cuenta para Hacienda.
Los gastos que sí se pueden deducir
Según recoge idealista/news en su artículo del 29 de marzo de 2026, hay dos bloques de gastos que sí reducen la ganancia patrimonial:
- Gastos de la adquisición por herencia: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y, si lo hemos necesitado, el abogado.
- Gastos de la transmisión en la venta: la comisión de la agencia inmobiliaria si hemos vendido con intermediación, los gastos de cancelación de hipoteca si la había, la notaría y el registro correspondientes a la venta.
Todos estos importes hay que poder justificarlos con factura o documento equivalente. Sin ese papel, Hacienda no los admite, por mucho que el gasto haya sido real.
La plusvalía municipal, pagada dos veces y deducible en ambas
Uno de los puntos que más confunde a quien hereda una casa es la plusvalía municipal. Se paga cuando se hereda, porque hay una transmisión del suelo, y se vuelve a pagar cuando se vende, porque hay otra transmisión. Según idealista/news, ambos pagos son deducibles a efectos de calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.
La segunda plusvalía, la que corresponde a la venta, se calcula sobre la revalorización del suelo desde que heredamos hasta que vendemos. Según recoge Majadahonda Magazin el 27 de febrero de 2026, el sujeto obligado a pagarla es el vendedor y el plazo para liquidarla es de 30 días hábiles desde la fecha de la venta. Conviene tenerlo presente porque, si se nos pasa el plazo, además del impuesto llegan recargos.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La fórmula, según explica Housfy el 9 de julio de 2026, es la siguiente: al valor de transmisión, que es el precio de venta menos los gastos de venta, se le resta el valor de adquisición, que es el precio de compra o el declarado en Sucesiones más los gastos de compra y las mejoras justificadas. El resultado es la ganancia, y es sobre esa cifra sobre la que se aplica el IRPF.
Un matiz importante, aportado por Alfa Inmobiliaria el 19 de julio de 2026: el valor de adquisición fiscal no es el precio que pagó en su día la persona fallecida por la vivienda, sino el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones al heredar. Esta diferencia puede cambiar mucho el resultado final, sobre todo en herencias antiguas.
Cuándo no hay que pagar IRPF por la venta
Si vendemos por el mismo importe que declaramos en el Impuesto de Sucesiones, o por menos, no hay ganancia patrimonial y, por tanto, no se paga IRPF por la venta. Así lo confirma Alfa Inmobiliaria en su artículo del 19 de julio de 2026. Es una situación bastante habitual en herencias de viviendas antiguas o a reformar, donde el valor declarado al heredar puede acabar siendo similar al que finalmente se obtiene en la venta.
Reformas: solo con factura y si aumentan el valor
Si hemos invertido en la vivienda heredada antes de venderla, esa inversión puede sumarse al valor de adquisición, pero con condiciones. Según idealista/news, solo se admiten las obras que aumenten la habitabilidad o el valor del inmueble, y siempre que estén justificadas con factura. Una reforma de mantenimiento, como pintar o arreglar una gotera, no cuenta igual que cambiar una instalación eléctrica obsoleta o ampliar una estancia.
Cuándo la venta puede quedar exenta
Existen dos supuestos en los que la tributación puede reducirse de forma notable, aunque con matices cuando hablamos de una vivienda heredada. El primero es que el vendedor tenga más de 65 años y la vivienda heredada fuera su residencia habitual. El segundo es que el importe obtenido se reinvierta, total o parcialmente, en la compra de una nueva vivienda habitual. Tanto idealista/news como Alfa Inmobiliaria coinciden en que estas exenciones no se aplican de forma automática cuando la vivienda heredada no era la residencia habitual del heredero, así que conviene revisar cada caso antes de dar nada por hecho.
Un apunte sobre comisiones y tramos del IRPF
Si decidimos vender con una agencia, conviene saber que los honorarios habituales oscilan entre el 3% y el 7% del precio final, más el 21% de IVA, según datos de Trovimap y Alfa Inmobiliaria de junio y julio de 2026. Para una vivienda de 200.000 euros, esto supone entre 7.260 y 16.940 euros con el IVA incluido, una cifra que, recordemos, también se puede deducir de la ganancia patrimonial como gasto de venta.
En cuanto al tipo que se aplica sobre la ganancia, la escala del ahorro en el IRPF para 2026, según CalculaFinanzas, es la siguiente:
| Tramo de la ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Lo que conviene tener claro antes de vender una herencia
Reunir bien la documentación es lo que marca la diferencia entre pagar de más y pagar lo justo. Guardar la escritura de aceptación de herencia, las facturas de notaría, registro y gestoría, los justificantes de la plusvalía municipal pagada al heredar y al vender, y las facturas de cualquier reforma que hayamos hecho. El IBI, aunque lo hayamos pagado religiosamente cada año, se queda fuera del cálculo, según la propia Dirección General de Tributos.
Vender una vivienda heredada suele coincidir con trámites que se alargan, papeleo con varios herederos y, a veces, la urgencia de cerrar el proceso cuanto antes. Si queremos vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Por qué no se puede deducir el IBI si es un gasto real que hemos pagado?
Porque, según ha aclarado la Dirección General de Tributos el 25 de julio de 2026, el IBI es un tributo periódico ligado a la propiedad del inmueble, no un gasto de adquisición ni de transmisión. Solo estos dos últimos tipos de gastos reducen la ganancia patrimonial en el IRPF.
¿Qué pasa si no tengo factura de una reforma que hice en la casa heredada?
Sin factura, Hacienda no admite ese gasto como mayor valor de adquisición, según recoge idealista/news. Conviene guardar siempre la documentación de cualquier obra, sobre todo si aumenta la habitabilidad o el valor del inmueble.
¿Tengo que pagar la plusvalía municipal aunque venda sin ganar dinero?
Sí, la plusvalía municipal se paga por la transmisión del suelo, independientemente de si hay o no ganancia patrimonial en el IRPF. El plazo para liquidarla tras la venta es de 30 días hábiles, según Majadahonda Magazin.
¿Qué ocurre si vendo la vivienda heredada por menos de lo que declaré en Sucesiones?
Si el precio de venta es igual o inferior al valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, no existe ganancia patrimonial y no hay que pagar IRPF por esa venta, según explica Alfa Inmobiliaria.
Fuentes
- Gastos Deducibles de la Venta de una Vivienda: Guía 2026
- ¿Cómo se declara la venta de un piso heredado? Lo que debes saber
- Impuestos que se pagan por vender una casa heredada | RealAdvisor
- Cómo Vender una Vivienda Heredada en España (2026): Pasos e Impuestos | Alfa Inmobiliaria
- Declarar Vivienda Heredada en la Renta 2026: Guía Completa
- Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada en 2026
- ¿Cómo Tributa la Venta de una Propiedad Heredada?
Publicado por Pisok el 30/08/2026.