Una obra no declarada en el Registro —una ampliación, una piscina, un garaje cerrado— no impide vender, pero sí complica la operación si el comprador necesita hipoteca. La vía habitual para regularizarla es la declaración de obra nueva por antigüedad, recogida en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015), y el notario pedirá un certificado técnico, coordenadas georreferenciadas y que no haya expediente urbanístico abierto sobre esa construcción.
Qué significa que una obra no esté en el Registro
Pasa más de lo que parece. Alguien cierra una terraza hace veinte años, construye un altillo, levanta una piscina o amplía la cocina hacia el patio, y nadie lleva esos metros al notario ni al Registro de la Propiedad. La escritura sigue diciendo lo que decía cuando se compró la casa, y la realidad física es otra. En herencias es todavía más habitual: el propietario original hizo la obra sin papeles y los herederos ni siquiera saben que falta ese trámite.
Mientras nadie pida un préstamo con la vivienda como garantía, esto puede pasar desapercibido años. El problema aparece cuando quieres vender a alguien que necesita financiación: el banco revisa la finca, compara metros escriturados con metros reales, y si no coinciden, pide explicaciones antes de aprobar nada.
La vía habitual: declaración de obra nueva por antigüedad
Cuando la construcción lleva ya tiempo hecha y no se puede o no interesa demoler nada, la ley permite declararla ante notario por antigüedad, sin pasar por la licencia municipal completa. Esta figura está regulada en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre). La idea de fondo es sencilla: si ha pasado el tiempo suficiente como para que el ayuntamiento ya no pueda abrir un expediente de disciplina urbanística sobre esa obra, se puede escriturar e inscribir aunque en su día no tuviera licencia.
Ese plazo de prescripción de la infracción no es el mismo en toda España: lo fija cada comunidad autónoma en su legislación urbanística. Por eso lo primero, antes de pensar en plazos concretos, es consultarlo con un técnico o directamente en el ayuntamiento donde esté la vivienda, tanto si está en la Comunidad de Madrid como en la provincia de Alicante. No conviene dar por bueno un plazo genérico sin comprobarlo caso por caso.
Qué exige el notario para tramitarla
El notario no improvisa aquí: sigue un procedimiento tasado. En la práctica, suele pedir estos elementos:
- Un certificado técnico firmado por arquitecto o aparejador que acredite la antigüedad de la construcción, su descripción y superficie exacta.
- Coordenadas georreferenciadas de la edificación, obligatorias desde la reforma de 2015 para poder inscribir la obra en el Registro.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica, o en su defecto la documentación necesaria para tramitar la coordinación con Catastro.
- Acreditación de que no consta anotada en el Registro ni en el ayuntamiento la incoación de un expediente de disciplina urbanística o de restablecimiento de la legalidad sobre esa obra.
- En algunos casos, pruebas complementarias de antigüedad: fotografías aéreas históricas, recibos de Catastro anteriores, facturas de la obra si se conservan.
Con todo eso, se firma la escritura de declaración de obra nueva por antigüedad y se lleva al Registro de la Propiedad para su inscripción. A partir de ahí, la finca registral refleja lo que hay construido de verdad.
Qué pasa si no la regularizas antes de vender
No es obligatorio regularizar para poder vender. Se puede vender una casa tal cual, informando al comprador de que hay metros construidos que no figuran en el Registro. De hecho, es algo bastante habitual en casas antiguas, herencias o viviendas que llevan décadas sin ningún trámite administrativo posterior a la compra.
El problema aparece cuando el comprador necesita hipoteca. El banco encarga una revisión técnica de la finca y, si detecta diferencias entre lo escriturado y lo construido, puede pedir que se regularice antes de conceder el préstamo, o directamente reducir el importe que está dispuesto a financiar. Eso alarga la operación semanas o meses, y en algunos casos hace que el comprador se eche atrás.
Si compra alguien al contado, sin necesidad de financiación, esta situación pesa mucho menos: basta con dejarlo reflejado en la escritura de compraventa y que ambas partes sepan a qué atenerse.
Tiempo y costes a tener en cuenta
Regularizar una obra por antigüedad implica varios pasos: encargar el certificado técnico, tramitar la coordinación con Catastro, firmar la escritura ante notario e inscribirla en el Registro. Además de los honorarios del técnico y del notario, hay que contar con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la obra declarada, cuyo tipo varía según la comunidad autónoma. Son trámites que no se resuelven de un día para otro: suelen requerir varias semanas, y a veces meses, sobre todo si hace falta reunir documentación antigua para probar la fecha de construcción.
Vender sin regularizar: la otra opción
Cuando no hay tiempo, ganas o presupuesto para meterse en este proceso, existe otra salida: vender la vivienda tal como está, sin haber tramitado antes la declaración de obra nueva. Esto es especialmente frecuente en herencias con varios titulares, en casas antiguas que llevan generaciones sin actualizar papeles, o en situaciones donde hay prisa por cerrar la venta.
Un comprador profesional que paga al contado no depende de la revisión de un banco, así que estas diferencias entre lo escriturado y lo construido no bloquean la operación de la misma manera. Eso no significa ocultar nada: significa que la situación se puede resolver en la propia escritura de compraventa, sin obligar al vendedor a adelantar dinero ni tiempo en regularizar algo que, en muchos casos, no le compensa asumir antes de vender.
Si quieres vender sin esperas, en Pisok te damos respuesta en 24-48 horas sujeta a estudio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa con una obra que no está en el Registro?
Sí. No es obligatorio regularizarla antes de vender. Lo importante es informar al comprador de la diferencia entre lo escriturado y lo construido, sobre todo si va a pedir una hipoteca, porque el banco puede detectarlo y condicionar la financiación.
¿Qué es exactamente la declaración de obra nueva por antigüedad?
Es el procedimiento previsto en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015) para escriturar e inscribir una construcción que se hizo sin licencia, cuando ya ha pasado el plazo en el que el ayuntamiento podría exigir su demolición o legalización, según la normativa urbanística de cada comunidad autónoma.
¿Cuánto tarda el notario en tramitar la obra nueva por antigüedad?
Depende de si ya tienes el certificado técnico y la documentación de antigüedad reunida. Entre encargar el certificado, coordinar con Catastro y firmar e inscribir la escritura, suele llevar varias semanas, y en casos con documentación antigua difícil de localizar, algunos meses.
¿Qué pasa si vendo sin regularizar y luego el ayuntamiento reclama algo?
Si el plazo de prescripción de la infracción urbanística ya ha pasado, el ayuntamiento no puede exigir la demolición, aunque conviene dejarlo por escrito en la compraventa. Si no ha pasado ese plazo, sí existe riesgo de expediente, por eso es importante comprobarlo con un técnico antes de decidir cómo vender.
Publicado por Pisok el 10/09/2026.